สำหรับหลาย ๆ คนที่เริ่มทำงานและมีเงินเดือนประจำประมาณ 20,000 บาท อาจเคยตั้งคำถามคล้ายกันว่า “เงินเดือน 20,000 ซื้อคอนโดได้ไหม?” หรือบางคนอาจกำลังลังเลระหว่างการเช่าห้องต่อไปกับการเริ่มต้นมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง เพราะแม้จะมีรายได้ประจำ แต่ก็ยังไม่แน่ใจว่ารายได้เพียงหลักหมื่นนี้จะเพียงพอต่อการขอสินเชื่อหรือรับภาระผ่อนคอนโดในระยะยาวหรือไม่
ในความเป็นจริงแล้ว เงินเดือน 20,000 บาท ไม่ได้เป็นอุปสรรคในการซื้อคอนโดเสมอไป แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะสามารถกู้ซื้อคอนโดโดยได้วงเงินเท่ากันเสมอไป เพราะธนาคารไม่ได้พิจารณาเพียงรายได้ต่อเดือนเท่านั้น แต่พิจารณาประกอบร่วมกับภาระหนี้เดิม ความสามารถในการชำระหนี้ ประวัติเครดิต อายุงาน รวมถึงค่าใช้จ่ายประจำที่ผู้กู้ต้องรับผิดชอบในแต่ละเดือนด้วย เพราะสิ่งสำคัญนอกจากคำถามที่ว่า “จะซื้อคอนโดได้ไหม?” ก็คือ “ผ่อนไหวหรือเปล่า?” เนื่องจากการเป็นเจ้าของคอนโดไม่ได้มีเพียงค่างวดที่ต้องชำระ แต่ยังมีค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าตกแต่ง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงเงินสำรองฉุกเฉินที่ควรเตรียมไว้เผื่อเหตุการณ์ไม่คาดคิด
ในบทความนี้ KTC จะพาไปเจาะลึกอย่างละเอียดว่า เงินเดือน 20,000 บาท ซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ได้บ้าง กู้ได้ประมาณเท่าไหร่ ผ่อนเดือนละ 8,000 บาทจะเหลือเงินใช้จริงหรือไม่ พร้อมเจาะลึกค่าใช้จ่ายแฝงที่หลายคนมองข้าม วิธีเตรียมเครดิตให้พร้อมก่อนยื่นกู้ และเทคนิคบริหารสภาพคล่องด้วยบัตรเครดิต เพื่อช่วยให้ตัดสินใจได้ว่าการซื้อคอนโดในช่วงรายได้หลักหมื่นสามารถทำได้จริงหรือไม่
เงินเดือน 20,000 ซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ได้บ้าง? วงเงินกู้จริงและการคำนวณตามเกณฑ์ธนาคาร (DSR)
หากเป็นผู้ที่มีเงินเดือน 20,000 บาท และไม่มีภาระหนี้เดิม สมมติให้ภาระหนี้รวมอยู่ที่ประมาณ 40% ของรายได้ ธนาคารส่วนใหญ่จะประเมินวงเงินผ่อนที่ปลอดภัยไว้ที่ประมาณ 35-40% ของรายได้ หรือราว ๆ 7,000 - 8,000 บาทต่อเดือน และอาจประเมินวงเงินกู้เบื้องต้นได้ประมาณ 1,100,000 - 1,300,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี ทั้งนี้ จำนวนเงินจริงจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลากู้ อายุผู้กู้ และเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร
ดังนั้นแล้ว คำถามที่ว่า เงินเดือน 20,000 บาท ซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ได้บ้าง? จึงจะต้องเริ่มจากการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ ไม่ใช่เริ่มจากราคาคอนโดที่ต้องการ เพราะแม้ว่าธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ ผู้กู้ก็ยังต้องมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับการใช้ชีวิตและรับมือกับเหตุฉุกเฉินในชีวิตด้วย โดยหนึ่งในแนวทางที่ใช้ในการประเมินความสามารถในการชำระหนี้ก็คือ DSR หรือ Debt Service Ratio ซึ่งหมายถึงสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ต่อเดือน ยิ่งมีหนี้เดิมมาก ความสามารถในการรับภาระค่างวดคอนโดใหม่ก็ยิ่งลดลง
สูตรคำนวณวงเงินกู้แท้จริงตามเกณฑ์สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR)
สูตรคำนวณวงเงินกู้แท้จริงตามเกณฑ์สัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) เบื้องต้น คือ DSR = (ภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือน ÷ รายได้ต่อเดือน) × 100
ตัวอย่าง
หากมีเงินเดือน 20,000 บาท ไม่มีภาระหนี้อื่น และต้องผ่อนคอนโดเดือนละ 8,000 บาท ดังนั้น DSR จะเท่ากับ (8,000 ÷ 20,000) × 100 = 40%
ในอีกกรณีหนึ่ง หากมีหนี้รถยนต์เดือนละ 4,000 บาท และต้องการผ่อนคอนโดเพิ่มอีก 8,000 บาท ภาระหนี้รวมจะกลายเป็น 12,000 บาท หรือคิดเป็น DSR 60% ของรายได้ ซึ่งอาจส่งผลให้วงเงินกู้ลดลงหรือไม่ผ่านการพิจารณา ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของธนาคาร
ทั้งนี้ หากประเมินแบบกว้าง ๆ ว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยทุก 1,000,000 บาท อาจมีค่างวดประมาณ 6,000 - 8,000 บาทต่อเดือน ผู้มีเงินเดือน 20,000 บาท และไม่มีภาระหนี้เดิมจึงอาจมีโอกาสกู้ซื้อคอนโดในช่วงราคา 1,000,000 บาทต้น ๆ อย่างไรก็ดี ไม่ควรใช้ตัวเลขคาดการณ์นี้เป็นการรับประกันวงเงินอนุมัติจริง
เงินเดือน 20,000 ซื้อคอนโด 2 ล้านได้ไหม?
ผู้มีรายได้ประจำที่สงสัยว่า เงินเดือน 20,000 บาท สามารถซื้อคอนโด 2,000,000 บาท ได้ไหม? หากยื่นกู้คนเดียวและไม่มีรายได้เพิ่มเติมจากช่องทางอื่น การยื่นกู้เต็มจำนวน 2,000,000 บาท อาจค่อนข้างท้าทาย เพราะค่างวดต่อเดือนมีโอกาสสูงเกินความสามารถในการชำระ เมื่อเทียบกับรายได้
หากต้องการเพิ่มโอกาสในการซื้อคอนโดราคาสูงขึ้น อาจพิจารณาเพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดยอดกู้ หรือมีผู้กู้ร่วมที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขของธนาคาร ลดภาระหนี้เดิม หรือรอให้มีรายได้เพิ่มขึ้นก่อนจึงค่อยยื่นกู้
อย่างไรก็ดี สิ่งสำคัญที่สุดก็ยังคงเป็นการคำนึงไว้เสมอว่า “ถ้ากู้เต็มวงเงินแล้ว จะยังเหลือเงินใช้และเงินออมเท่าไหร่ในแต่ละเดือน”
จำลองการผ่อนชำระจริงหลังหมดช่วง Teaser Rate ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป จ่ายไหวไหม?
ค่างวดในช่วง 1 - 3 ปีแรก อาจไม่ได้สะท้อนภาระการผ่อนระยะยาวทั้งหมด เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยจำนวนมากมีอัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่นช่วงแรก หรือ “Teaser Rate” ก่อนปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของธนาคารในปีต่อไป เช่น หากกู้ซื้อคอนโด 1,200,000 บาท ระยะเวลา 30 ปี ในช่วงโปรโมชั่นอาจมีค่างวดอยู่ที่ประมาณ 6,000 - 7,000 บาทต่อเดือน แต่เมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 ที่ไม่ใช่ระยะเวลา Teaser Rate ค่างวดอาจสูงขึ้น โดยเพิ่มเป็นประมาณ 8,000 - 9,000 บาท หรือมากกว่านั้นตามอัตราดอกเบี้ยจริง
ดังนั้น หากกำลังคำนวณว่า ผ่อนคอนโดเดือนละ 8,000 บาท ด้วยเงินเดือน 20,000 บาท จะไหวหรือไม่ จึงไม่ควรพิจารณาเฉพาะค่างวดในปีแรก แต่ควรคำนึงถึงสถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นด้วย ซึ่งสามารถทำได้โดย Stress Test เพื่อคาดการณ์ถึงสถานการณ์ที่ค่างวดเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 20 - 30% ว่ายังคงสามารถจ่ายค่างวด ค่าใช้จ่ายจำเป็น และมีเงินเหลือออมเพียงพอหรือไม่
ข้อจำกัดและความเสี่ยงที่คนเข้าใจผิดเกี่ยวกับ “คอนโดเงินเหลือ”
คำว่า “คอนโดเงินเหลือ” มักถูกใช้เรียกรูปแบบการซื้อคอนโดที่ผู้ซื้อคาดหวังว่าจะได้รับวงเงินอนุมัติกู้จากธนาคารมากกว่าจำนวนเงินที่ต้องจ่ายให้โครงการจริง และได้รับเงินส่วนต่างนั้นกลับมาเป็นเงินสด อย่างไรก็ตาม ไม่ควรเข้าใจว่าทุกคนสามารถกู้เกินราคาซื้อขายจริง หรือได้รับเงินเหลือจากการซื้อคอนโดได้เสมอไป เพราะวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารจะอนุมัตินั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เข้มงวดดังต่อไปนี้
- ราคาซื้อขายจริงและราคาประเมิน : ธนาคารจะปล่อยกู้โดยอิงราคาประเมินทรัพย์สินที่เป็นจริงในตลาด ไม่ใช่ราคาที่ตั้งขึ้นมาลอย ๆ
- หลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) : เกณฑ์ควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทยที่กำหนดสัดส่วนวงเงินกู้สูงสุดต่อมูลค่าหลักประกัน
- ความสามารถในการชำระหนี้ : รายได้สุทธิและภาระหนี้สินในปัจจุบันของผู้กู้
- เงื่อนไขของธนาคาร : ปัจจุบันธนาคารมีการตรวจสอบเพื่อป้องกันสัญญาลมหรือการกู้เกินตัวอย่างเข้มงวด
แม้บางโครงการคอนโดอาจมีโปรโมชั่นเงินคืน หรือส่วนลด แต่ผู้ซื้อคอนโดก็ไม่ควรใช้เงินเหลือก้อนนี้เป็นเหตุผลหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดที่อยู่อาศัย เพราะท้ายที่สุดแล้วผู้กู้ต้องรับผิดชอบภาระหนี้ก้อนนี้ในระยะยาว พร้อมดอกเบี้ยทบต้นตลอดสัญญา 30 ปี และยิ่งไปกว่านั้น หากยอดหนี้ที่คุณกู้สูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินจริงในตลาด อาจทำให้การขายต่อในยามจำเป็น หรือการรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยในอนาคตทำได้ยากยิ่งขึ้นหรือไม่สามารถทำได้
กลยุทธ์การใช้บัตรเครดิตสร้างความคุ้มค่าสูงสุด จากค่าจองและค่าทำสัญญา
ในกระบวนการเริ่มต้นซื้อคอนโด จะมีรายจ่ายภาคบังคับก้อนแรกที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งก็คือ “ค่าจองและค่าทำสัญญา” สำหรับโครงการที่เปิดให้ชำระค่าใช้จ่ายก้อนแรกนี้ผ่านบัตรเครดิตโดยไม่มีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม การเลือกใช้บัตรเครดิตที่มอบคะแนนสะสมที่สามารถนำไปแลกรับสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ได้ในอนาคต เช่น บัตรเครดิต KTC ที่เมื่อมีการใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิต ครบทุก 25 บาท จะได้รับ 1 คะแนน KTC FOREVER ที่สะสมได้ไม่จำกัด และคะแนนไม่มีวันหมดอายุ ซึ่งสามารถนำไปแลกรับส่วนลด เครดิตเงินคืน สิทธิ์ผ่อน และอีกมากมาย ตามเงื่อนไขโปรโมชั่นของบัตรเครดิต KTC ถือเป็นกลยุทธ์การใช้บัตรเครดิตที่ช่วยเพิ่มความคุ้มค่าจากรายจ่ายได้อย่างมาก
อย่างไรก็ดี หลักการสำคัญที่สุดในการใช้บัตรเครดิตรูดจ่ายค่าคอนโดก้อนแรกก็คือ คุณควรมีเงินสดพร้อมสำหรับชำระยอดเต็มจำนวนรออยู่ในบัญชีอยู่แล้ว เพราะหากคุณรูดบัตรเครดิตไปเพียงเพื่อหวังได้รับสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ แต่สุดท้ายกลับไม่มีเงินก้อนเพียงพอมาชำระคืนภายในวันที่กำหนด จนต้องผ่อนชำระขั้นต่ำหรือเสียดอกเบี้ยจากการชำระไม่เต็มจำนวน โดยอัตราดอกเบี้ยบัตรเครดิตจะสูงสุดที่ 16% ต่อปี
พลีชีพรีวิว 5 ค่าใช้จ่ายแฝงวันโอนคอนโด ที่มนุษย์เงินเดือนมักลืมนึกถึง มีอะไรบ้าง?
ค่าใช้จ่ายวันโอนคอนโดไม่ได้มีเพียงค่าธรรมเนียมการโอน แต่ยังอาจรวมค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ประกันอัคคีภัย ประกัน MRTA ค่าตรวจห้อง ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ รวมถึงค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ดังนั้น ผู้ซื้อไม่ควรนำเงินเก็บทั้งหมดไปจ่ายเงินดาวน์จนไม่มีเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายหลังรับโอน โดย 5 ค่าใช้จ่ายที่ควรเตรียมพร้อม ได้แก่
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ตามกฎหมายและข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย
- ค่าส่วนกลางและเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งบางโครงการเรียกเก็บล่วงหน้า 1 – 2 ปีแรก
- ค่าประกันอัคคีภัย และประกัน MRTA ตามเงื่อนไขและความสมัครใจของผู้กู้ในแต่ละกรณี
- ค่าตรวจรับห้อง โดยเฉพาะหากจ้างผู้เชี่ยวชาญ
- ค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งอาจเป็นค่าใช้จ่ายตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท
ดังนั้น หากกำลังหาคำตอบว่าซื้อคอนโดต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่ ควรคำนึงค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นนอกเหนือจากเงินดาวน์ร่วมด้วย และวิธีการบริหารจัดการเงินที่ดีที่สุดก็คือ การแยกเงินสำรองฉุกเฉินออกจากงบซื้อคอนโดและค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในวันโอนคอนโดออกจากกันให้ชัดเจน รวมถึงรู้จักการจัดการค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ผ่านบัตรเครดิต เพื่อให้แม้จะซื้อคอนโด แต่ก็ยังมีเงินสดสำรองฉุกเฉินไว้รับมือกับเหตุไม่คาดฝันต่าง ๆ
เจาะลึกค่าส่วนกลาง (Common Fee) ต้องจ่ายต่อเนื่องตลอดชีวิตจริงไหม?
“ค่าส่วนกลาง” หรือภาษาอังกฤษ Common Fee เป็นต้นทุนที่เจ้าของร่วมต้องรับผิดชอบร่วมกันเพื่อใช้ดูแลพื้นที่และบริการส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวน และการบำรุงรักษาระบบอาคาร
ตัวอย่าง
หากคอนโดคิดค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และห้องมีขนาด 30 ตารางเมตร จะเท่ากับ 50 × 30 = 1,500 บาทต่อเดือน หรือ 18,000 บาทต่อปี ซึ่งหากมีภาระผ่อนธนาคารเดือนละ 8,000 บาท เมื่อรวมค่าส่วนกลางเฉลี่ย 1,500 บาท ต้นทุนการถือครองที่อยู่อาศัยก็เพิ่มเป็นอย่างน้อย 9,500 บาทต่อเดือน โดยที่ยังไม่รวมค่าน้ำ ค่าไฟ อินเทอร์เน็ต และค่าซ่อมแซมในอนาคต
ข้อดีและข้อจำกัดของการทำประกันอัคคีภัย และประกัน MRTA มีอะไรบ้าง?
ประกันอัคคีภัย และประกัน MRTA เป็นประกันที่มอบความคุ้มครองแตกต่างกัน โดยประกันอัคคีภัยช่วยคุ้มครองความเสียหายต่อตัวทรัพย์สินตามเงื่อนไขของกรมธรรม์ ขณะที่ประกัน MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) หรือ ประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน เป็นประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ซึ่งอาจช่วยชำระยอดหนี้คงเหลือตามทุนประกันและเงื่อนไขความคุ้มครอง หากผู้กู้เสียชีวิตหรือเกิดเหตุที่ระบุไว้ในกรมธรรม์
ข้อดีของประกัน MRTA คือ ช่วยลดความเสี่ยงที่ภาระสินเชื่อจะตกไปยังครอบครัว และบางธนาคารอาจเสนออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อพิเศษเมื่อทำประกัน อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ควรศึกษาและเปรียบเทียบค่าเบี้ยประกัน ความคุ้มครอง ข้อยกเว้น และต้นทุนรวมอย่างละเอียด
การบริหารเงินสดด้วยโปรโมชั่นผ่อน 0% ผ่านบัตรเครดิต ทำอย่างไร?
หลังรับโอนคอนโด ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ตามมาก็คือ ค่าตกแต่งคอนโด ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น เตียง ที่นอน ตู้เย็น เครื่องซักผ้า เครื่องปรับอากาศ และโต๊ะทำงาน ซึ่งการมีเครื่องมือทางการเงิน อย่างบัตรเครดิต โดยเฉพาะบัตรเครดิต KTC ที่มีโปรโมชั่นผ่อน 0% กับร้านค้าพันธมิตรที่ร่วมรายการ จะเป็นตัวช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ให้เป็นรายจ่ายรายเดือนที่บริหารจัดการได้คล่องตัวยิ่งขึ้น ช่วยรักษาเงินสดไว้เป็นวงเงินสำรองในยามเกิดเหตุฉุกเฉิน เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้าราคา 60,000 บาท หากใช้โปรโมชั่นผ่อน 0% นาน 10 เดือน ผ่านบัตรเครดิต KTC ยอดผ่อนต่อเดือนจะเหลือเพียง 6,000 บาท ทั้งยังไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมใด ๆ หากชำระคืนเต็มจำนวนและตรงเวลา
อย่างไรก็ตาม ควรคำนวณภาระรวมทั้งหมด เพราะหากมีเงินเดือน 20,000 บาท ผ่อนคอนโด 8,000 บาท และเพิ่มยอดผ่อนเครื่องใช้ไฟฟ้าอีก 6,000 บาท เงินเดือนจะเหลือเพียง 6,000 บาท สำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ทั้งหมด ดังนั้น โปรโมชั่นผ่อน 0% จึงเหมาะสำหรับการเป็นทางเลือกเพื่อช่วยบริหารจัดการกระแสเงินสด ไม่ใช่เป็นเหตุผลเพื่อซื้อของเกินกำลังจ่าย
ผ่อนคอนโดเดือนละ 8,000 กับเงินเดือน 20,000 การจำลองกระแสเงินสดในชีวิตจริง ผ่อนไหวไหม?
การผ่อนคอนโดเดือนละ 8,000 บาท ด้วยเงินเดือน 20,000 บาท เท่ากับว่ารายได้ 40% จะถูกนำไปใช้จ่ายงวดทันที ซึ่งหากไม่มีภาระหนี้อื่น การผ่อนคอนโดในสัดส่วน 40% ของเงินเดือน อาจยังเป็นภาระผ่อนที่จะพอบริหารจัดการได้ แต่เมื่อรวมค่าส่วนกลาง ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าสาธารณูปโภค และเงินสำรองฉุกเฉิน เงินที่เหลืออาจค่อนข้างจำกัด วิธีที่ดีที่สุด คือ การจำลองแผนรายรับ-รายจ่ายรายเดือนก่อนตัดสินใจกู้จริง
จำลองบัญชีรายรับ-รายจ่าย (Cash Flow Simulation) และเงินสำรองฉุกเฉิน
แบบจำลองกระแสเงินสดของมนุษย์เงินเดือน 20,000 บาท มีดังนี้
จากตัวอย่าง แม้กระแสเงินสดยังไม่ติดลบ แต่มีเงินเหลือเพียง 1,000 บาทต่อเดือน หากมีค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน เช่น ค่าซ่อมรถ ค่ารักษาพยาบาล หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าเสียที่จำเป็นต้องซ่อม สุดท้ายแล้วก็อาจจะต้องนำเงินออมออกมาใช้จ่ายแทน ซึ่งจะกระทบกับแผนการออมเงินโดยรวม
ดังนั้น ก่อนซื้อคอนโดจึงควรมีเงินสำรองฉุกเฉินประมาณ 3 - 6 เดือนของค่าใช้จ่ายจำเป็น เพื่อรองรับเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น ตกงาน รายได้ลดลง หรือมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่เร่งด่วน
การเปรียบเทียบระหว่างการเช่าอยู่ vs การซื้อคอนโด แบบไหนเหมาะกว่า?
การซื้อคอนโดไม่ได้เหมาะกับทุกคนเสมอไป โดยเฉพาะคนที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานและยังมีโอกาสเปลี่ยนงาน ย้ายจังหวัด หรือย้ายประเทศ ซึ่งการเช่าคอนโดก็จะมีข้อดีในเรื่องของความยืดหยุ่น สามารถย้ายตามสถานที่ทำงานได้ง่าย และไม่ต้องรับภาระหนี้ระยะยาว แต่ในทางกลับกันการซื้อคอนโดก็ช่วยให้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน มีความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย แต่ก็จำเป็นต้องแบกรับผิดชอบทั้งค่างวด ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และความเสี่ยงจากราคาทรัพย์สิน
หากเช่าคอนโดเดือนละ 7,000 บาท ขณะที่การซื้อมีค่างวด 8,000 บาท รวมกับค่าส่วนกลาง 1,000 บาท การซื้ออาจมีภาระเงินสดรายเดือนสูงกว่าที่เห็นจากค่างวดเพียงอย่างเดียว ดังนั้น หากยังไม่แน่ใจว่าจะอาศัยอยู่ในพื้นที่เดิมอีกอย่างน้อย 5 - 7 ปี การเช่าคอนโดอาจมีความยืดหยุ่นมากกว่า ขณะที่การซื้อเหมาะกับคนที่มีรายได้มั่นคง มีเงินสำรอง และมีแผนอยู่อาศัยระยะยาวชัดเจน
เทคนิคการใช้บัตรเครดิตจ่ายบิลรายเดือนเพื่อยืดระยะเวลาเงินสดและได้รับคะแนนสะสม ทำอย่างไร?
สำหรับคนที่มีภาระผ่อนคอนโด การบริหารจัดการรอบชำระค่าใช้จ่ายให้มีความสอดคล้องกับช่วงระยะเวลารับเงินเดือนเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมาก หากค่าโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต หรือบริการรายเดือนรองรับการชำระด้วยบัตรเครดิต การใช้บัตรเครดิตในการใช้จ่ายอาจช่วยจัดกลุ่มค่าใช้จ่ายไว้ในรอบบิลเดียว พร้อมรับคะแนนสะสมหรือสิทธิประโยชน์อื่น ๆ ตามเงื่อนไขของบัตรเครดิตได้อีกด้วย
สิ่งสำคัญ คือ จะต้องชำระยอดเต็มจำนวนและไม่เกินวันครบกำหนดชำระเสมอ โดยไม่ควรใช้บัตรเครดิตเป็นช่องทางเพิ่มรายจ่ายเกินตัว หากมีงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายประจำเดือนละ 3,000 บาท ยอดใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตก็ควรอยู่ภายในกรอบงบประมาณดังกล่าว ไม่ใช่เพิ่มรายจ่ายเพียงเพราะยังมีวงเงินเหลือ
วิธีเตรียมตัวจัดการเครดิตบูโร เพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติกู้ซื้อคอนโดภายใน 6 เดือน ต้องทำอะไรบ้าง?
ก่อนยื่นกู้ซื้อคอนโดประมาณ 6 เดือน ควรเตรียมตัวจัดการเครดิตบูโร ดังนี้
- ตรวจสอบประวัติสินเชื่อ
- บริหารการชำระหนี้ให้ตรงเวลา
- ลดภาระหนี้โดยรวมต่อเดือน
- หลีกเลี่ยงการสมัครสินเชื่อจากธนาคาร/สถาบันการเงินหลายแห่งโดยไม่จำเป็น
- รักษาความมั่นคงของรายได้ให้สม่ำเสมอ
- ใช้จ่ายผ่านบัตรเครดิตให้อยู่ภายในกรอบงบประมาณที่วางแผนไว้ เพื่อให้สามารถจ่ายคืนได้เต็มจำนวน เพราะภาระหนี้อาจส่งผลต่อวงเงินและการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน
ทำไมคนไม่มี “ประวัติเครดิตบูโร” ถึงมีข้อมูลให้ธนาคารประเมินน้อยกว่า?
คนที่ไม่เคยมีสินเชื่อหรือไม่เคยสมัครใช้งานบัตรเครดิต อาจมีข้อมูลประวัติการชำระหนี้ค่อนข้างน้อย หรือที่เรียกว่า Thin File ทำให้ธนาคารมีข้อมูลย้อนหลังสำหรับพิจารณาประเมินพฤติกรรมการชำระหนี้น้อยกว่าผู้ที่เคยมีสินเชื่อและชำระตรงเวลาอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าคนไม่มีประวัติสินเชื่อจะกู้ซื้อคอนโดไม่ผ่าน เพราะธนาคารยังสามารถพิจารณาจากรายได้ อายุงาน เงินออม ภาระหนี้ และปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วยได้ แต่หากมีบัตรเครดิตอยู่แล้ว การใช้จ่ายให้อยู่ภายในงบประมาณที่วางแผนไวเและชำระเต็มจำนวนตรงเวลาทุกเดือน ถือเป็นแนวทางที่ช่วยรักษาประวัติการชำระที่ดี อันจะส่งผลต่อโอกาสผ่านอนุมัติกู้เงินซื้อคอนโด
กฎเหล็กการใช้บัตรเครดิตก่อนยื่นกู้มีอะไรบ้าง?
ก่อนยื่นกู้ซื้อคอนโด ควรระวังการชำระขั้นต่ำต่อเนื่อง เพราะจะทำให้เกิดหนี้คงค้างและเกิดดอกเบี้ยบัตรเครดิต ในอัตราสูงสุด 16% ต่อปี ซึ่งแนวทางที่ควรทำมากที่สุดก็คือ การชำระบัตรเครดิตเต็มจำนวนและตรงเวลาเสมอ เพื่อลดหนี้หมุนเวียน หลีกเลี่ยงการสร้างภาระผ่อนใหม่จำนวนมาก และไม่สมัครสินเชื่อหลายรายการพร้อมกันโดยไม่มีความจำเป็น
รายได้ 15,000 - 20,000 บาท เลือกสมัครบัตรเครดิตใบแรกอย่างไรดี?
สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประมาณ 15,000 - 20,000 บาท และต้องการสมัครใช้งานบัตรเครดิตใบแรกเพื่อรับสิทธิประโยชน์จากการใช้จ่าย การเลือกสมัครบัตรเครดิตใบแรกควรเริ่มจากบัตรเครดิตที่กำหนดเกณฑ์รายได้ขั้นต่ำสอดคล้องกับฐานเงินเดือน และเลือกบัตรเครดิตที่มีสิทธิประโยชน์พื้นฐานตรงกับไลฟ์สไตล์การค่าใช้จ่ายจริง
หากมีการใช้จ่ายที่ร้านอาหาร การเดินทาง เติมน้ำมัน ช้อปปิ้งออนไลน์ หรือการซื้อของใช้จำเป็นส่วนตัวเป็นประจำ การเลือกบัตรเครดิตที่ให้คะแนนสะสม หรือมีโปรโมชั่นส่วนลด การแลกคะแนนรับเครดิตเงินคืน ในหมวดหมู่การค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นประจำ ถือเป็นทางเลือกที่เหมาะสม และสำหรับผู้ที่กำลังเตรียมย้ายเข้าคอนโด อาจมองหาบัตรเครดิตที่มีโปรโมชั่นผ่อน 0% ที่ร้านค้าเฟอร์นิเจอร์ ร้านจำหน่ายเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือโปรโมชั่นอื่น ๆ ที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่จำเป็น ก็จะตอบโจทย์ที่สุด โดยสิ่งสำคัญคือควรใช้บัตรเครดิตเพื่อบริหารรายจ่ายเดิม ไม่ใช่เพิ่มกำลังซื้อเกินรายได้
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับเงินเดือน 20,000 บาท ซื้อคอนโด (FAQ)
Q : เงินเดือน 20,000 บาท ซื้อคอนโดได้ไหม?
A : แม้จะเงินเดือน 20,000 บาท ก็สามารถซื้อคอนโดได้ หากมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอ ไม่มีภาระหนี้สูง และผ่านเกณฑ์ของธนาคาร เพียงแต่ก่อนตัดสินใจยื่นกู้ซื้อคอนโด ควรพิจารณาค่างวด ค่าใช้จ่ายแฝง และเงินสำรองฉุกเฉินร่วมกันด้วย
Q : เงินเดือน 20,000 บาท กู้คอนโดได้เท่าไหร่?
A : หากไม่มีหนี้เดิมและรองรับค่างวดประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน อาจประเมินวงเงินเบื้องต้นได้ในระดับประมาณ 1 ล้านบาทต้น ๆ แต่ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลากู้ อายุ และหลักเกณฑ์ของธนาคาร
Q : ซื้อคอนโดต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่?
A : ควรมีเงินสำหรับค่าจอง เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง และเงินสำรองฉุกเฉินประมาณ 3 - 6 เดือนของค่าใช้จ่ายจำเป็น
Q : มีบัตรเครดิตแล้วกู้คอนโดได้ไหม?
A : ผู้ที่มีบัตรเครดิตสามารถกู้คอนโดได้ โดยในขั้นตอนการพิจารณาอนุมัติ ธนาคารจะพิจารณาภาระหนี้ ยอดคงค้าง และประวัติการชำระประกอบการอนุมัติ
Q : DSR ที่ธนาคารยอมรับสูงสุดคือเท่าไหร่?
A : ไม่มีตัวเลขตายตัวที่บังคับใช้เหมือนกันทุกธนาคาร แต่โดยทั่วไปธนาคารมักพิจารณาภาระหนี้รวมไม่เกิน 60 - 70% ของรายได้ อย่างไรก็ตาม เพื่อความปลอดภัยทางการเงินระยะยาว ควรตั้งเป้าให้ภาระผ่อนบ้านอย่างเดียวไม่เกิน 35 - 40% ของรายได้
สำหรับคำถามที่ว่า เงินเดือน 20,000 บาท ซื้อคอนโดได้ไหม? คำตอบคือมีโอกาสเป็นไปได้ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีภาระหนี้เดิม มีรายได้มั่นคง และมีเงินสำรองเพียงพอ แต่สิ่งที่สำคัญกว่าวงเงินสูงสุดที่ธนาคารอนุมัติ ก็คือการตอบให้ได้ว่าหลังจ่ายค่างวด ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายประจำ และเงินออมแล้ว ยังมีเงินเหลือเพียงพอสำหรับใช้ชีวิตหรือไม่ เพราะการวางแผนซื้อคอนโดที่ดีควรพิจารณาให้ครบทุกแง่มุม ตั้งแต่ DSR วงเงินกู้ ดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น ค่าใช้จ่ายวันโอน เงินสำรองฉุกเฉิน ไปจนถึงความมั่นคงในอาชีพการงานในอนาคต เพราะการกู้ผ่านเป็นเพียงจุดเริ่มต้น แต่ความสามารถในการผ่อนได้อย่างต่อเนื่องต่างหากที่ช่วยให้การมีคอนโดเป็นความมั่นคงมากกว่าความกดดันทางการเงิน
ขณะเดียวกัน บัตรเครดิตสามารถเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือช่วยบริหารค่าใช้จ่ายสำหรับคนซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นการได้รับคะแนนสะสมจากค่าใช้จ่ายประจำ การแลกคะแนนจากการใช้จ่ายเป็นเครดิตเงินคืน รวมไปถึงแบ่งเบาภาระเงินก้อนด้วยโปรโมชั่นผ่อน 0% สำหรับสินค้าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น กับร้านค้าที่ร่วมรายการ
สนใจ สมัครบัตรเครดิต KTC ออนไลน์ได้ทุกที่ทุกเวลา ไม่มีค่าธรรมเนียมแรกเข้า ทั้งยังได้รับความคุ้มค่าจากทุกการใช้จ่ายกับคะแนน KTC FOREVER ที่สะสมได้ไม่จำกัดและคะแนนไม่มีวันหมดอายุ
ใช้จ่าย คุ้มค่า นึกถึงบัตรเครดิต KTC