ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนองปี 2569 หลังลดค่าธรรมเนียมพร้อมทุกข้อควรรู้

“การซื้อขาย” หรือ “โอนที่ดิน” เป็นธุรกรรมที่จำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ เนื่องด้วยมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวเนื่องหลายรายการ ที่ไม่ใช่เพียงแค่ค่าบ้านหรือราคาที่ดินที่ต้องจ่ายเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีค่าธรรมเนียม ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายปลีกย่อยอื่น ๆ ที่ต้องจ่าย ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเพื่อให้เป็นประโยชน์แก่ผู้เริ่มต้นสร้างบ้านในฝัน ในบทความนี้ KTC จะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง เงื่อนไขมาตรการลดหย่อนล่าสุด พร้อมสรุปทุกกรณีที่ควรรู้ก่อนดำเนินการโอนที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เรียกเก็บจากผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่า ซึ่งโดยปกติค่าโอนที่ดินได้กำหนดไว้ที่อัตรา 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานคำนวณ ซึ่งตามธรรมเนียมปฏิบัติทั่วไปมักแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

นอกจากค่าธรรมเนียมโอนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่มักเกิดขึ้นพร้อมกันในวันโอนอีก ได้แก่ ค่าคำขอ ค่าอากร ค่าพยาน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งแต่ละรายการธุรกรรมก็มีเงื่อนไขและวิธีคำนวณที่แตกต่างกันตามระยะเวลาการถือครองฃ

ทั้งนี้ จากที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2569 ซึ่งมีสาระสำคัญเช่นเดียวกับมาตรการปี 2568 ที่กำลังจะสิ้นสุดลง โดยขยายเวลาบังคับใช้ต่อไปอีก 1 ปี นับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570 ส่งผลให้ค่าธรรมเนียมโอนยังคงปรับลดจาก 2% เหลือ 0.01% เฉพาะกรณีที่โอนและจดจำนองพร้อมกันในคราวเดียว

ค่าจดจำนอง ประกอบด้วยอะไรบ้าง?

ค่าจดจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เรียกเก็บจากผู้ที่กู้เงินซื้อที่ดิน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ กับธนาคาร/สถาบันการเงิน โดยปกติคิดที่ 1% ของวงเงินจำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด แต่สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากซื้อด้วยเงินสดล้วนโดยไม่มีการกู้ ก็จะไม่เกิดค่าใช้จ่ายส่วนนี้

ไม่เพียงแต่จะต้องจ่ายค่าจดจำนอง แต่ผู้กู้ยังจำเป็นต้องจ่ายค่าอากร ซึ่งคิดตามวงเงินจำนองหรือยอดกู้ยืมทุก 2,000 บาท (รวมเศษ) โดยจะต้องเสียค่าอากร 1 บาท และหากจำนองกับธนาคารก็จะต้องชำระที่ธนาคารในวันเซ็นสัญญา แต่หากจำนองกับนายทุนเอกชนก็จะต้องชำระที่กรมที่ดินโดยตรง

ทั้งนี้ หลังจากที่คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2569 ตามที่ได้กล่าวไปข้างต้น ส่งผลให้ค่าธรรมเนียมการจดจำนองยังคงปรับลดจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่โอนและจดจำนองพร้อมกันในคราวเดียว

เงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ลดจาก 2% เหลือ 0.01%
• ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ลดจาก 1% เหลือ 0.01%
• ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ (บ้านแถว) อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ทั้งโครงการใหม่และมือสอง
• สงวนเฉพาะการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด โดยโอนและจดจำนองในคราวเดียวกันเท่านั้น
• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
• ระยะเวลาบังคับใช้ตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570
• หากเข้าเงื่อนไขไม่ครบ เช่น ซื้อในนามนิติบุคคล หรือโอนกับจดจำนองคนละวัน จะไม่สามารถเข้าร่วมมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองได้ และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในอัตราปกติดังเดิม

‌

มัดรวมค่าใช้จ่ายวันโอนที่ดิน ปี 2569 ต้องจ่ายอะไรบ้าง?

ตัวอย่าง

บ้านพร้อมที่ดินราคาประเมิน 4,000,000 บาท ราคาขาย 4,000,000 บาท กู้ธนาคาร 3,200,000 บาท ผู้ขายถือครองมาแล้ว 6 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี โอนพร้อมจดจำนองในวันเดียวกัน และเข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ฉบับล่าสุด ปี 2569 - 2570

• ค่าโอน = 4,000,000 × 0.01% = 400 บาท
• ค่าจดจำนอง = 3,200,000 × 0.01% = 320 บาท
• ค่าอากรแสตมป์ = 4,000,000 × 0.5% = 20,000 บาท (เพราะถือครองเกิน 5 ปี จึงไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณแยกตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน

ใครจ่ายค่าโอนที่ดิน? ผู้ซื้อหรือผู้ขาย

คำถามที่หลาย ๆ คนอาจสงสัยเมื่อถึงเวลาโอนที่ดินก็คือ “ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครต้องจ่ายค่าโอนที่ดิน” ซึ่งในทางกฎหมายนั้น ไม่ได้มีการบังคับหรือกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า ฝ่ายใดจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหน ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาของผู้ซื้อและผู้ขาย แม้จะเป็นเช่นนั้น แต่แนวทางที่ดีที่สุด และเพื่อให้เข้าใจอย่างตรงกันโดยไม่เกิดปัญหาในภายหลังก็คือ ควรมีการระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ต้น เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้ง หรือการต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยไม่ได้คาดการณ์ไว้ล่วงหน้า

อย่างไรก็ตาม มีแนวปฏิบัติที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใช้กันโดยทั่วไป ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน : ส่วนใหญ่มักแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ฝ่ายละ 1% จากอัตราปกติ หรือฝ่ายละ 0.005% หากเข้ามาตรการลดหย่อน แต่ในกรณีซื้อโครงการจากผู้ประกอบการ อาจมีเงื่อนไขพิเศษที่ผู้ขาย (โครงการ) ออกให้ทั้งหมดเพื่อเป็นโปรโมชั่นดึงดูดลูกค้า
• ค่าจดจำนอง : ฝั่งผู้ซื้อ ซึ่งเป็นผู้กู้จะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการขอสินเชื่อของผู้ซื้อเอง
• ค่าอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะ : ตามกฎหมายได้กำหนดให้เป็นภาระของผู้ขาย เนื่องจากเป็นภาษีที่เก็บจากรายได้หรือกำไรจากการขายทรัพย์สิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย : ภาระค่าใช้จ่ายของผู้ขาย เพราะคำนวณจากรายได้ที่ผู้ขายได้รับ

หากไม่มีการตกลงกันไว้ล่วงหน้า เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะยึดตามหลักปฏิบัติทั่วไปข้างต้นในการแนะนำ แต่อย่างไรก็ดี คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้เสมอ เช่น ผู้ขายอาจยอมออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อปิดการขายให้เร็วขึ้น

ภาษีธุรกิจเฉพาะ VS อากรแสตมป์ ต่างกันอย่างไร?

“ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ “อากรแสตมป์” เป็นรายการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองทรัพย์สินของผู้ขาย

สรุปได้ว่า หากถือครองในระยะสั้น ที่ไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะเข้าข่ายการเก็งกำไร ทำให้ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่อัตราสูงกว่า แต่หากถือครองนานเกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี  ในทางกฎหมายจะมองว่า เป็นการอยู่อาศัยจริง ทำให้ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราที่ต่ำกว่าแทน

เงื่อนไขการโอนที่ดินภายในครอบครัว ต่างกันเงื่อนไขปกติอย่างไร?

การให้หรือโอนที่ดินภายในครอบครัวมีเงื่อนไขค่าใช้จ่ายที่แตกต่างจากการซื้อขายทั่วไปอย่างมาก และแตกต่างกันไปตามความสัมพันธ์ทางสายเลือดหรือทะเบียนสมรส ดังนี้

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

การโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเป็นบุตรที่บิดา-มารดาจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

การโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย คือ บิดา-มารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือปู่ย่า ตา ยาย มอบให้หลาน มีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในอัตราปกติที่ 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ จากราคาประเมิน

โอนระหว่างคู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย

การโอนที่ดินระหว่างคู่สมรสที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย มีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครอง
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย คำนวณตามสิทธิและสัดส่วนการถือครองของคู่สมรสฝ่ายที่โอน

โอนที่ดินให้ญาติที่ไม่ใช่สายตรง โดยไม่ใช่มรดก

การโอนที่ดินให้ญาติที่ไม่ใช่สายตรง เช่น พี่น้อง ญาติห่าง ๆ หรือลูกบุญธรรม โดยที่ไม่ใช่มรดก มีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน เนื่องจากไม่ใช่บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย คู่สมรส หรือการจัดการมรดก จึงต้องเสียในอัตราปกติ 2% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไขการถือครอง
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ จากราคาประเมิน

‌

การโอนกรรมสิทธิ์ในรูปแบบมรดก มีเงื่อนไขอย่างไร?

กรณีเจ้าของทรัพย์เสียชีวิตและทายาทเป็นผู้รับโอนมรดก จะมีอัตราค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันตามความสัมพันธ์กับผู้เสียชีวิต ดังนี้

• ทายาทโดยธรรม เช่น บุตร คู่สมรส บิดามารดา หรือผู้สืบสันดาน อัตราค่าธรรมเนียมในการโอนจะอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมิน และได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• ญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม ที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรมโดยตรง อัตราค่าธรรมเนียมในการโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน หรือตามอัตราปกติ
• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวเนื่องอื่น ๆ ได้แก่ ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก 50 บาท (ต่อเรื่อง), ค่าประกาศมรดก: 10 บาท (ต่อเรื่อง), ค่าคำขอ 5 บาท (ต่อแปลง/รายการ) และ ค่าพยาน 20 บาท (ต่อเรื่อง)
• หากมรดกมีมูลค่ารวมเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป ผู้รับมรดกอาจมีภาระต้องเสียภาษีมรดกเพิ่มเติม ตามพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558

ที่ดินมรดก ต้องโอนภายในกี่ปี?

กฎหมายไทยไม่ได้กำหนดระยะเวลาบังคับในการโอนที่ดินมรดกไว้อย่างตายตัว แต่เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทระหว่างทายาทหรือความยุ่งยากในอนาคต ควรดำเนินการโอนที่ดินมรดกโดยเร็วที่สุด หลังจากที่เจ้าของมรดกเสียชีวิต

วิธีชำระค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ฉบับปี 2569 ทำอย่างไร?

ปัจจุบันกรมที่ดินได้พัฒนาระบบรับชำระเงินแบบอิเล็กทรอนิกส์ เพื่ออำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน การจดจำนอง การไถ่ถอนจำนอง และการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่าง ๆ โดยผู้ใช้บริการไม่จำเป็นต้องเตรียมเงินสดจำนวนมากเหมือนในอดีต แต่สามารถเลือกชำระค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ผ่านช่องทางดิจิทัลได้อย่างสะดวกและปลอดภัย ช่วยลดความเสี่ยงจากการพกพาเงินสด และทำให้การทำธุรกรรมในวันโอนรวดเร็วยิ่งขึ้น

ช่องทางการชำระค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน

ปัจจุบันสำนักงานที่ดินทั่วประเทศรองรับการชำระเงินผ่านหลายช่องทาง ได้แก่

·      เงินสด สำหรับผู้ที่ต้องการชำระด้วยวิธีปกติ

·      สแกน QR Code ผ่านแอปพลิเคชัน Mobile Banking ของทุกธนาคาร

·      บัตรเดบิต (Debit Card) ที่รองรับการใช้งานผ่านเครื่อง EDC

·      บัตรเครดิต (Credit Card) ที่รองรับการชำระผ่านเครื่อง EDC

·      Bill Payment ในกรณีที่รายการรองรับ

·      ระบบ e-Payment ของภาครัฐ สำหรับบริการที่กำหนด

จ่ายด้วยบัตรเครดิตได้หรือไม่?

กรมที่ดินเปิดให้ประชาชนชำระค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องด้วยบัตรเครดิต ผ่านเครื่อง EDC ที่ติดตั้งในสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ทั้งนี้ บัตรเครดิตที่ใช้ได้และค่าธรรมเนียมการรับชำระอาจแตกต่างกันตามผู้ให้บริการเครื่องรับบัตรของแต่ละสำนักงาน ดังนี้

สำนักงานที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.)

·      บัตร ATM / Visa Debit ธนาคารกรุงไทย อัตราค่าธรรมเนียม 15 บาท / รายการ

·      บัตร Corporate Card ธนาคารกรุงไทย อัตราค่าธรรมเนียม 15 บาท / รายการ

·      บัตรเครดิต KTC VISA และบัตรเครดิต KTC MASTERCARD คิดค่าธรรมเนียมบริการ 1% ของยอดชำระเงิน

·      บัตรเครดิต หรือบัตรเดบิต Visa / Mastercard ต่างธนาคาร คิดค่าธรรมเนียมบริการ 1% ของยอดชำระเงิน

สำนักงานที่ดินในเขตต่างจังหวัด

·      บัตร ATM / Visa Debit ธนาคารกรุงไทย อัตราค่าธรรมเนียม 15 บาท / รายการ

·      บัตร Corporate Card ธนาคารกรุงไทย อัตราค่าธรรมเนียม 15 บาท / รายการ

·      บัตรเครดิต KTC VISA และบัตรเครดิต KTC MASTERCARD คิดค่าธรรมเนียมบริการ 1% ของยอดชำระเงิน

ด้วยเหตุที่ค่าโอนที่ดินและค่าจดจำนองเป็นเงินก้อนใหญ่ที่ต้องจ่ายในคราวเดียว การมีเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายรายเดือนได้จึงเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ เช่น การใช้บัตรเครดิต KTC ชำระค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ดิน หรือในกรณีที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนเพิ่มเติมช่วงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ บัตรเครดิต KTC ก็สามารถช่วยเสริมสภาพคล่องได้ในยามจำเป็น

ควรรู้อะไรบ้าง ก่อนชำระค่าธรรมเนียมในวันโอน?

แม้ว่าปัจจุบันกรมที่ดินจะรองรับการชำระเงินแบบอิเล็กทรอนิกส์ แต่ก่อนเดินทางไปชำระค่าธรรมเนียมโอนที่ดินควรเตรียมความพร้อม ดังนี้

• ตรวจสอบยอดค่าใช้จ่ายทั้งหมดจากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนถึงวันโอน
• ตรวจสอบวงเงินบัตรเครดิต หรือยอดเงินคงเหลือใน Mobile Banking ให้เพียงพอกับยอดที่ต้องชำระ
• หากต้องการชำระผ่านบัตรเครดิต ควรสอบถามอัตราค่าธรรมเนียมการรับชำระที่อาจเรียกเก็บเพิ่มเติม
• เก็บใบเสร็จรับเงินและหลักฐานการชำระเงินทุกฉบับไว้ เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการตรวจสอบภายหลัง

การเตรียมตัวล่วงหน้าจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์และการชำระค่าธรรมเนียมในวันโอนเป็นไปอย่างรวดเร็ว ลดความล่าช้า และช่วยให้ธุรกรรมเสร็จสิ้นได้อย่างราบรื่น โดยเฉพาะกรณีที่มีการกู้สินเชื่อและต้องดำเนินการหลายขั้นตอนภายในวันเดียวกัน

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน 2569

สำหรับเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน ฉบับล่าสุด ปี 2569 แบ่งออกเป็นเอกสารสำหรับกรณีบุคคลธรรมดา และเอกสารสำหรับกรณีนิติบุคคล

กรณีบุคคลธรรมดา

1.   บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

2.   หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)

3.   ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง

4.   หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

5.    สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

6.    สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคล

1.   หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

2.    บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน (หากมีผู้ถือหุ้นต่างด้าว ต้องมีสัดส่วนไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด จึงจะซื้อที่ดินได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย)

3.   รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัทที่ระบุวัตถุประสงค์การซื้อและแหล่งที่มาของเงิน

4.   สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5.    หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6.    หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ทำต้องอย่างไร?

สำหรับระยะเวลาในการดำเนินการโอนที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณผู้ใช้บริการ ณ สำนักงานที่ดินในแต่ละวัน โดยกระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาประมาณ 1 - 2 ชั่วโมง โดยขั้นตอนการโอนมีดังนี้

1.  กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน

2.   นำคำขอและเอกสารยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

3.  เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

4.   เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดราคาค่าโอนที่ดินแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

5.  ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง

6.  ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)

7.    เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

‌

โอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม?

ปัจจุบัน กรมที่ดินได้ยกระดับบริการสู่การเป็นสำนักงานที่ดินอิเล็กทรอนิกส์ ช่วยให้ประชาชนสามารถจองคิว นัดหมาย และยื่นคำขอจดทะเบียนซื้อ-ขาย หรือโอนที่ดินข้ามเขต/ข้ามจังหวัดได้ โดยไม่ต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands Plus บนสมาร์ทโฟนระบบปฏิบัติการ iOS และ Android ซึ่งปัจจุบันเปิดให้บริการครอบคลุม ครอบคลุม 44 จังหวัด 305 สำนักงานทั่วประเทศ ดังนี้

• ภาคกลาง ได้แก่ กรุงเทพมหานคร, นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, ฉะเชิงเทรา, นครนายก, นครปฐม, สิงห์บุรี, เพชรบุรี, ประจวบคีรีขันธ์, กาญจนบุรี, ราชบุรี, อุทัยธานี และนครสวรรค์
• ภาคเหนือ ได้แก่ เชียงใหม่, พะเยา, เชียงราย, แพร่, น่าน, ลำพูน และลำปาง
• ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ อุบลราชธานี, หนองคาย, นครราชสีมา, บุรีรัมย์, ศรีสะเกษ, ยโสธร, บึงกาฬ, ขอนแก่น, นครพนม, สุรินทร์, สกลนคร, มุกดาหาร, อุดรธานี และหนองบัวลำภู
• ภาคตะวันออก ได้แก่ ชลบุรี, จันทบุรี, ระยอง และตราด
• ภาคใต้ ได้แก่ ภูเก็ต, สงขลา, กระบี่, สุราษฎร์ธานี และพังงา

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน 2569 (FAQ)

Q : มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง 0.01% ปี 2569 มีผลถึงเมื่อไหร่?

A : มีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2570

Q : บ้านราคาประเมิน 7.5 ล้านบาท จะขอส่วนลดเฉพาะ 7 ล้านบาทแรกได้ไหม?

A : ไม่ได้ เพราะเงื่อนไขกำหนดว่าราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งหมด หากราคาเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด จะไม่ได้รับสิทธิ์ลดหย่อนในธุรกรรมนั้น ๆ

Q : ซื้อบ้านในนามนิติบุคคล ได้รับสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมด้วยหรือไม่?

A : ไม่ได้รับสิทธิ์ เนื่องจากเงื่อนไขได้ระบุชัดเจนว่า ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยเท่านั้น

Q : ค่าโอนที่ดินจ่ายบัตรเครดิตได้ไหม?

A : สามารถจ่ายค่าโอนที่ดินด้วยบัตรเครดิตได้ เพราะปัจจุบันสำนักงานที่ดินทั่วประเทศรับชำระผ่านบัตรเครดิตและเดบิตทุกธนาคาร รวมถึงบัตรเครดิต KTC โดยมีค่าธรรมเนียมการรับชำระอยู่ที่ 1% ของยอดชำระต่อรายการ

Q : ขายบ้านที่ถือครองมา 4 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์?

A : ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะถือครองไม่ถึง 5 ปี เว้นแต่จะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นเกิน 1 ปี ซึ่งจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะและไปเสียอากรแสตมป์แทน

Q : ค่าจดจำนองคำนวณจากอะไร และมีเพดานสูงสุดเท่าไหร่?

A : ค่าจดจำนองคำนวณจากวงเงินจดจำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด ในอัตราปกติ 1% แต่มีเพดานสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาทต่อรายการ และหากเข้าเงื่อนไขตามมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ค่าจดจำนองจะลดเหลือ 0.01%

แม้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยและการโอนที่ดินได้อย่างมาก ในปี 2569 แต่ผู้ซื้อและผู้ขายก็ยังคงต้องเตรียมงบประมาณสำหรับภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ รวมถึงการทำข้อตกลงกันให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนทำสัญญาว่า แต่ละฝ่ายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายรายการใด เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น โปร่งใส ไม่มีค่าใช้จ่ายที่เกินความคาดหมายในวันโอนจริง และสามารถบริหารกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ต้องรับมือกับค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่พร้อมกันหลายรายการ

การมีเครื่องมือที่ช่วยเพิ่มความคล่องตัวทางการเงินอย่าง “บัตรเครดิต KTC” ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ตอบโจทย์ทั้งการชำระค่าธรรมเนียมในวันโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ตามมาพร้อมกับการมีบ้านในฝันสักหลัง สนใจ สมัครบัตรเครดิต KTC ผ่านช่องทางออนไลน์ ได้ง่าย ๆ ตลอด 24 ชั่วโมง

ใช้จ่าย คุ้มค่า นึกถึงบัตรเครดิต KTC