การซื้อขายหรือโอนที่ดินเป็นธุรกรรมสำคัญที่มีค่าใช้จ่ายหลายรายการ สำหรับค่าโอนที่ดิน 2568 นี้ รัฐบาลได้มีนโยบายลดค่าธรรมเนียมเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ที่ต้องการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินควรทราบข้อมูลล่าสุด โดยบทความนี้ จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง และข้อมูลสำคัญต่างๆ ที่ควรรู้
ค่าโอนที่ดิน คืออะไร ?
ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องชำระให้กับกรมที่ดินเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1%
ซึ่งนอกจากค่าธรรมเนียมในการโอนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายส่วน ได้แก่ ค่าคำขอโอนที่ดิน ค่าอากร ค่าพยาน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าจดจำนองประกอบไปด้วยอะไรบ้าง ?
ค่าจดจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บกับผู้ที่กู้ซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโดกับทางธนาคาร โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 1% ของมูลค่าจำนอง หรือของยอดเงินกู้ทั้งหมด แต่อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท แต่กรณีซื้อด้วยเงินสด จะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
นอกจากนี้ ยังมีค่าอากรด้วย โดยเรียกตามราคาจำนองหรือยอดกู้ยืมทุก 2,000 บาท และเศษ เสียค่าอากร 1 บาท (ถ้าจำนองกับธนาคารอาจต้องชำระที่ธนาคาร แต่ถ้าจำนองกับนายทุนเอกชนอาจต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน)
อัพเดท 2568 ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%
สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีเงื่อนไขดังนี้:
- ราคาซื้อขาย, วงเงินจำนอง และราคาประเมินกรมที่ดิน ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท
- ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภท:
- บ้านเดี่ยว
- บ้านแฝด
- ทาวน์เฮาส์ (บ้านแถว)
- อาคารพาณิชย์
- ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)
- ต้องเป็นการซื้อ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือ ห้องชุด โดยโอนและจดจำนอง พร้อมกัน
- ผู้ซื้อ ต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
- ระยะเวลาบังคับใช้: ตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ ถึง 30 มิถุนายน 2569
- หากเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งไม่เข้าเกณฑ์ จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ตามมาตรการนี้
เงื่อนไขการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เฉพาะผู้ขาย)
โดยปกติ ผู้ขายบ้านจะต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หาก:
- เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพื่อกำไร
- เป็นบุคคลธรรมดาที่ขายบ้านภายใน 5 ปี นับจากวันที่ได้มา
- หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย ไม่ถึง 1 ปี
แต่หาก:
- ครอบครองทรัพย์สิน เกิน 5 ปี
- และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปี
จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องชำระ ค่าอากรแสตมป์ แทน
ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
การโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเป็นบุตรที่บิดา-มารดาจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)
ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
โอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย คือ บิดา-มารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือปู่ย่า ตา ยาย ให้หลาน มีค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ จากราคาประเมิน
วิธีการชำระค่าธรรมเนียม กรมที่ดิน
ค่าโอนที่ดิน จ่ายบัตรเครดิต ได้ไหม? ปัจจุบัน กรมที่ดิน ได้เพิ่มช่องทางรับชำระค่าธรรมเนียมผ่านเครื่อง EDC ให้ชำระค่าธรรมเนียมที่ดินทางอิเล็กทรอนิกส์ 100% “ทุกสำนักงานทั่วไทย” ชำระง่าย ปลอดภัย ไม่ต้องใช้เงินสด โดยสามารถชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรที่ดิน ด้วยบัตรเดบิต บัตรเครดิต หรือจะสแกนจ่าย QR CODE ผ่าน Mobile Banking ของทุกธนาคาร
ประเภทบัตรและค่าธรรมเนียมบริการ
สำหรับสำนักงานที่ดินในเขต กทม.
- บัตร ATM และ Visa Debit ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
- บัตร Corporate Card ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
- บัตรเครดิต KTC Visa/Master 1% ของยอดชำระเงิน/รายการ
- บัตรเครดิต และ บัตรเดบิต Visa/Master ต่างธนาคาร 1% ของยอดชำระเงิน/รายการ
สำหรับสำนักงานที่ดินในเขตต่างจังหวัด
- บัตร ATM และ Visa Debit ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
- บัตร Corporate Card ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
กรมที่ดินเปิดให้ประชาชนซื้อ-ขาย สามารถโอนที่ดินออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ได้แล้ว
ที่ดิน มรดก ต้องโอนภายในกี่ปี ?
ตามกฎหมายไทย ไม่มีกำหนดระยะเวลาบังคับในการโอนที่ดินมรดก อย่างไรก็ตาม เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต ควรดำเนินการโอนมรดกโดยเร็วที่สุดหลังจากเจ้าของมรดกเสียชีวิต
เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน 2568
กรณีบุคคลธรรมดา
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
กรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขายกรมที่ดิน ?
สำหรับระยะเวลาในการดำเนินการโอนที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณผู้ใช้บริการ ณ สำนักงานที่ดินในแต่ละวัน โดยกระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาประมาณ 1 - 2 ชั่วโมง โดยมีขั้นตอนการโอน ดังนี้
- กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน
- นำคำขอและเอกสารยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
- เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดราคาค่าโอนที่ดินแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
- ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
- ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)
- เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์
โอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม ?
ปัจจุบันนี้ กรมที่ดินเปิดให้ประชาชนซื้อ-ขาย โอนที่ดินออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ในจำนวน 20 จังหวัด 139 สำนักงานทั่วประเทศ ดังนี้
- กรุงเทพมหานคร
- อุบลราชธานี
- บึงกาฬ
- หนองคาย
- เชียงใหม่
- สงขลา
- สิงห์บุรี
- ขอนแก่น
- เพชรบุรี
- นนทบุรี
- ปทุมธานี
- สมุทรปราการ
- ฉะเชิงเทรา
- นครนายก
- นครปฐม
- ชลบุรี
- ระยอง
- จันทบุรี
- ตราด
- นครราชสีมา
เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะในช่วงที่ต้องรับมือกับค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อย่างการโอนที่ดิน บัตรเครดิต KTC นับว่าเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยให้คุณจัดการค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และช่วยเพิ่มความคล่องตัวทางการเงินมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน สมัครบัตรเครดิต KTC ผ่านทางออนไลน์ได้ง่ายๆ วันนี้ ตลอด 24 ชั่วโมง
ใช้จ่าย คุ้มค่า นึกถึงบัตรเครดิต KTC