ข้อดีของคนมีที่ดินคือการแปลงสภาพทรัพย์สินนั้นให้เป็นเงินก้อนได้โดยการขายที่ดิน แต่นั่นก็มีผลทำให้ต้องเสียที่ดินผืนนั้นไป ซึ่งหลายคนอาจจะเสียดายหรือไม่อยากให้ที่ดินตกเป็นของผู้อื่น ทางออกของเรื่องนี้ที่หลายคนเลือกต่อมาก็คือการจำนำโฉนดที่ดิน การจํานองที่ดิน เพื่อเสริมสภาพคล่องด้านการเงิน ซึ่งอาจมีเงื่อนไขตามกฎหมายที่หลายคนยังไม่รู้ KTC ขอแชร์ ข้อมูล การจํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี รับโฉนดแบบไหนบ้าง และต้องรู้อะไร ? พร้อมดอกเบี้ยเทียบกับบัตรเครดิต ใครกำลังตัดสินใจอยู่มาดูกัน
จํานอง กับ จำนำ ที่ดิน ต่างกันไหม ?
คำตอบคือ จํานองที่ดิน กับ จำนำโฉนดที่ดิน ต่างกันทั้งวิธีการและผลในทางกฎหมาย ซึ่งหลายคนมักสับสนและเข้าใจว่าเป็นเรื่องเดียวกัน เพราะเป็นการนำโฉนดที่ดินไปไว้กับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ แต่ต่างกันคือ
- การจำนองที่ดิน คือการนำอสังหาริมทรัพย์ของตนเองมาเป็นประกันในการชำระหนี้ โดยไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์นั้น และต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ หากลูกหนี้ผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ต้องฟ้องร้องบังคับคดี เพื่อให้ศาลบังคับขายทอดตลาดทรัพย์สินนั้นๆ มาชำระหนี้
- การจำนำโฉนดที่ดิน คือการนำโฉนดที่ดินของตนเองไปมอบไว้กับเจ้าหนี้ เพื่อประกอบการตัดสินใจของเจ้าหนี้ เสมือนหนึ่งว่าเราสัญญากับเจ้าหนี้ว่าจะไม่เอาโฉนดและที่ดินไปขาย จําหน่าย จ่าย โอนให้บุคคลอื่น จนกว่าจะชําระหนี้ให้เจ้าหนี้ครบถ้วน (ไม่ใช่การจํานองตามกฎหมาย) ไม่มีการทำสัญญาและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ดังนั้น หากลูกหนี้ผิดนัดก็สามารถบังคับจำนำโดยเรียกร้องให้ชำระหนี้ แต่จะยึดที่ดินมาเป็นของเจ้าหนี้ไม่ได้
จํานําโฉนดที่ดิน คืออะไร ?
การจำนำโฉนดที่ดิน คือการเปลี่ยนโฉนดที่ดินเป็นเงิน ซึ่งนับเป็นสินเชื่อแบบมีหลักประกันประเภทหนึ่ง โดยการนำโฉนดที่ดินของตนเองซึ่งปลอดภาระมาเป็นหลักประกันเงินกู้ เหมาะสำหรับคนที่กำลังมองหาสินเชื่อถูกกฎหมาย แบบไม่ต้องจดจำนองที่กรมที่ดิน โดยผู้จำนำยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่ แต่ไม่สามารถเปลี่ยนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นได้จนกว่าจะชำระหนี้เงินกู้ครบถ้วน
จำนำโฉนดที่ดินรับโฉนดแบบไหนบ้าง ?
เอกสารแสดงสิทธิ์ในที่ดินเป็นเงื่อนไขสำคัญของสินเชื่อจำนำโฉนดที่ดิน โดยแบ่งออกเป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ที่ดิน และเอกสารสิทธิ์ที่ราชการออกให้ โดยโฉนดที่สามารถนำไปขอสินเชื่อจำนำโฉนดที่ดิน ได้แก่
- โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ตราครุฑสีแดง) โฉนดที่ดิน ประเภท น.ส.4 เป็นโฉนดที่ดินที่ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดิน ทั้งซื้อขาย จำนำ จำนอง หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ ประกอบด้วย น.ส.4 ก., น.ส.4 ข., น.ส.4 ค., น.ส.4 ง. และ น.ส.4 จ. ที่รัฐออกให้ตามกฎกระทรวงในปีต่างๆ
- โฉนดที่ดิน น.ส.3 ก. (ตราครุฑสีเขียว) โฉนดที่ดิน ประเภท น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์บนที่ดิน (มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ แต่ยังไม่ได้ออกเป็นโฉนดที่ดินจริง ทั้งนี้ เจ้าของสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย) ซึ่งผู้ครอบครองโฉนดที่ดินประเภทนี้สามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ตามกฎหมาย และนำไปซื้อขาย จำนำ จำนอง หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้เช่นกัน แต่สถาบันการเงินอาจพิจารณาให้วงเงินสินเชื่อต่ำกว่าโฉนดที่ดิน น.ส.4
- หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน (น.ค. 3)หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์โดยกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ ที่ให้สิทธิครอบครองที่ดินแต่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สามารถนำหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน น.ค.3 ไปจำนำได้ โดยสถาบันการเงินอาจพิจารณาให้วงเงินสินเชื่อต่ำกว่าโฉนดที่ดิน น.ส.4 และ น.ส.3 ก.
- หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) เอกสารที่แสดงการครอบครองที่ดิน ซึ่งสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ออกให้กับประชาชนเพื่อใช้ทำเกษตรกรรม เอกสารนี้ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง เว้นแต่จะเป็นโครงการที่ระบุไว้โดยเฉพาะว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้เท่านั้น
จํานําโฉนดที่ดิน ราคาขึ้นอยู่กับอะไร ?
สำหรับจำนวนเงินสินเชื่อที่จะได้รับจากการจํานําโฉนดที่ดิน มีปัจจัยสำคัญหลายอย่าง เช่น
- มูลค่าราคาประเมินที่ดิน ทั้งราคาซื้อขายจริง ราคาตลาด หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจากกรมธนารักษ์ ซึ่งสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ด้วยตัวเอง
- ปัจจัยเสริมอื่นๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง ที่ดินเปล่า หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ลักษณะของบ้าน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ รวมถึงโครงสร้างของอาคารและวัสดุที่ใช้สร้างตัวบ้าน การคมนาคม สาธารณูปโภค
จํานําโฉนดที่ดิน ไม่ใช่ชื่อเราได้ไหม ?
หากชื่อที่ปรากฏในโฉนดที่ดินไม่ใช่ชื่อเรา จะสามารถจํานําโฉนดที่ดินได้หรือไม่ คำตอบคือไม่ได้เว้นแต่จะมีการอนุญาตโดยทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจากเจ้าของตัวจริง ทำเป็นหนังสือมอบอำนาจ หรือเจ้าของตัวจริงเป็นลูกหนี้ร่วม เป็นผู้ค้ำประกัน กรณีดังกล่าวอาจทำให้เจ้าหนี้พอใจกับหลักประกันการชำระหนี้ และยังเป็นการป้องกันการยักยอกทรัพย์ หรือการลักทรัพย์ได้อีกด้วย
จำนำโฉนดที่ดิน สามารถจำนำที่ โรงรับจำนำ ร้านทอง ธนาคาร/สถาบันการเงินได้
เลือกร้านจํานําโฉนดที่ดินอย่างไร ?
เมื่อตัดสินใจว่าจะแปลงที่ดินเป็นเงินโดยการจํานําโฉนดที่ดินแล้ว คำถามต่อมาคือ จํานําโฉนดที่ดิน ที่ไหนดี ?
ปัจจุบันมีทางเลือกในการจํานําโฉนดที่ดินหลายแห่ง ทั้งการจํานําโฉนดที่ดินกับโรงรับจำนำ หรือร้านทอง การจํานําโฉนดที่ดินกับนิติบุคคล ธนาคาร สถาบันการเงิน หรือบริษัทสินเชื่อประเภท Non-Bankเช่น บริษัทเงินทุน บริษัทลิสซิ่งที่มีสินเชื่อจำนำที่ดินให้บริการ รวมถึงการจํานําโฉนดที่ดินกับบุคคลธรรมดา หรือนายทุนเงินกู้ โดยมีวิธีเลือกดังนี้
- เลือกโรงรับจำนำ หรือผู้รับจำนำโฉนดที่ดินที่น่าเชื่อถือ เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและสามารถจำหน่ายจ่ายโอนต่อได้
- เลือกผู้รับจํานําโฉนดที่ดิน ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยน้อยที่สุด โดยควรศึกษาเงื่อนไขและรายละเอียดข้อตกลงในสัญญาอย่างรอบคอบ
- เลือกผู้รับจํานําโฉนดที่ดิน ที่ระบุเงื่อนไขสินเชื่อสำหรับการจำนำโฉนดที่ดินชัดเจน ทั้งเรื่องค่าธรรมเนียม วงเงินกู้ เบี้ยปรับ ระยะเวลาไถ่ถอน เพื่อป้องกันการเสียที่ดินไปโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์
ข้อควรระวังในการจํานําโฉนดที่ดิน
มีข้อควรระวังและข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจจำนำโฉนดที่ดิน ดังนี้
- ผู้จำนำโฉนดที่ดินต้องเป็นเจ้าของที่ดิน คือเป็นผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิ์ที่นำมาเป็นหลักประกัน
- โฉนดที่ดินที่นำมาจำนำต้องปลอดภาระจำนอง
- ผู้จำนำยังมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินที่นำมาวางเป็นหลักประกัน แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นได้ จนกว่าจะชำระหนี้ครบถ้วน
- มูลค่าทรัพย์สินที่นำมาจำนำจะถูกประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาตลาด ดังนั้นเงินที่จะได้รับอาจน้อยกว่าที่คาดหวังไว้
- ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจเลือกเจ้าหนี้ที่รับจำนำโฉนดที่ดิน
- ผู้จำนำต้องชำระดอกเบี้ยให้แก่ผู้รับจำนำในจำนวนที่กำหนดและตามระยะเวลาที่กำหนดหากผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนำมีสิทธิ์ยึดเอกสารไว้ และบังคับให้ชำระหนี้ตามกฎหมาย
- ควรจัดเตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อความรวดเร็วในการอนุมัติสินเชื่อ
ดอกเบี้ยจำนำเทียบกับดอกเบี้ยบัตรเครดิต
หากเปรียบเทียบการจำนำโฉนดที่ดิน กับการมีบัตรเครดิต เราจะเห็นข้อดี-ข้อเสียที่แตกต่างกัน เช่น การมีบัตรเครดิตทำให้มีเงินใช้จ่ายหรือสามารถใช้จ่ายได้โดยไม่ต้องเสี่ยงกับการสูญเสียทรัพย์สินที่เป็นหลักประกัน
ส่วนเรื่องของดอกเบี้ย สินเชื่อโรงรับจำนำ บริษัทเงินทุน หรือนายทุนเงินกู้ มักมีอัตราดอกเบี้ยสูง แต่ให้ราคาประเมินสินเชื่อต่ำกว่าราคาที่ดินมาก เนื่องจากต้องรับความเสี่ยงในระดับที่สูงกว่า เพราะไม่ต้องตรวจสอบเครดิตหรือตรวจสอบรายได้ ซึ่งทำให้เป็นทางเลือกที่มีราคาแพงในระยะยาว นอกจากนี้ อาจมีค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าธรรมเนียมการจัดเก็บ ค่าธรรมเนียมการประเมิน และค่าธรรมเนียมการประกันภัย ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญคือที่เราต้องอ่าน และทำความเข้าใจข้อกำหนดและเงื่อนไขของเงินกู้อย่างถี่ถ้วนก่อนที่จะยอมรับหรือทำสัญญา
เห็นแล้วใช่ไหมแม้ว่าการจำนำโฉนดที่ดินจะเป็นทางออกที่ทำให้เราไม่ต้องขายที่ดิน แต่ก็มีความเสี่ยงต่างๆ ซ่อนอยู่ เราจึงต้องศึกษารายละเอียดให้ดีก่อนตัดสินใจ และหากใครไม่ต้องการจำนำโฉนดที่ดิน ก็ยังมีวิธีอื่นๆ ที่เป็นเงินทุนระยะสั้น อย่าง บัตรเครดิต KTC สามารถผ่อนชำระด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษได้ สามารถขออนุมัติวงเงินฉุกเฉินเพิ่มเติมได้ อีกทั้งทุกการใช้จ่าย 25 บาท รับคะแนน KTC FOREVER1 คะแนน สะสมคะแนนเพื่อแลกรับสิทธิประโยชน์อื่นๆ พร้อมตอบโจทย์การใช้จ่ายได้คล่องตัวมากขึ้น สนใจสมัครบัตรเครดิต KTC สามารถสมัครผ่านทางออนไลน์ได้เลย ทุกวัน ตลอด 24 ชั่วโมง
ใช้จ่าย คุ้มค่า นึกถึงบัตรเครดิต KTC