ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่ แนะนำวิธีคำนวณค่าโอนบ้านแบบเข้าใจง่าย 2568

ใครที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรกหรือกำลังจะกู้เงินผ่อนคอนโดโดยไม่มีเงินสำรองระวังไว้ให้ดี เพราะมีคนอยู่ไม่น้อยที่ไม่รู้ว่าเราจำเป็นต้องจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งค่าโอนบ้านนั้นมีหลายส่วนที่ต้องจ่ายและอาจมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์บ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่ติดปัญหาอะไร บทความนี้ จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับลิสต์ค่าโอนบ้านที่ต้องจ่าย ค่าโอนบ้านส่วนไหนใครต้องจ่ายบ้าน พร้อมวิธีคำนวณค่าโอนบ้านแบบง่าย ๆ ดูได้ที่บทความนี้

เลือกอ่านตามหัวข้อ

• ค่าโอนบ้าน คืออะไร
• ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายอะไรบ้าง
• วิธีคำนวณค่าโอนบ้าน (ตัวอย่างแบบเข้าใจง่าย)
• ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ค่าโอนบ้านส่วนไหน ใครต้องจ่ายบ้าง
• ค่าโอนบ้าน ค่าใช้จ่ายจำเป็นสำหรับคนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด

ค่าโอนบ้าน คืออะไร

ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งโดยทั่วไปจะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นส่วนที่ต้องพิจารณา เมื่อทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านใหม่ หรือการซื้อคอนโดมือสองก็ตาม

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายอะไรบ้าง

จากที่ได้กล่าวไปแล้วว่าค่าโอนบ้านจะประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายหลายส่วน ซึ่งค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านที่คุณจะต้องเตรียมพร้อม มีอยู่ด้วยกันทั้งหมดหลัก ๆ ดังนี้

ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้าน

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดิน โดยค่าธรรมเนียมนี้จะคำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขายจริง (หากสูงกว่า) ซึ่งอัตราค่าธรรมเนียมปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน แต่ในบางกรณีภาครัฐอาจมีมาตรการลดหย่อนให้ เช่น กรณีซื้อเพื่ออยู่อาศัยราคาไม่เกินเกณฑ์ที่กำหนด เป็นต้น

ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์ เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กับรัฐ เพื่อใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน โดยอัตราค่าอากรแสตมป์คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (หากสูงกว่า) อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นให้ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

ค่าจดจำนอง

สำหรับค่าจดจำนองในปี 2568 ยังคงเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน ที่ต้องจ่ายเมื่อผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อนำบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยจะต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดินในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง ซึ่งเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้านต้องรับผิดชอบโดยตรง อย่างไรก็ตาม ในบางช่วงรัฐบาลอาจมีมาตรการลดหย่อนค่าจดจำนอง เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ส่วนนี้เป็นภาษีที่ผู้ขายบ้านต้องชำระจากรายได้ ที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในค่าโอนบ้านที่จะต้องชำระด้วยเช่นกัน โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดิน และอัตราภาษีเงินได้แบบขั้นบันได ภาษีประเภทนี้เรียกเก็บ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยกรมสรรพากรจะคำนวณภาษีจากระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์สิน และมีการหักค่าใช้จ่ายตามอัตราที่กำหนด

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่ต้องชำระเกี่ยวกับค่าโอนที่ เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือหากผู้ขายมีวัตถุประสงค์ในการขายเพื่อการค้าและหากำไร อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (หากสูงกว่า) โดยหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ผู้ขายจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์เพิ่มเติม

วิธีคำนวณค่าโอนบ้าน (ตัวอย่างแบบเข้าใจง่าย)

วิธีคำนวณค่าโอนบ้านสามารถทำได้ง่าย ๆ ด้วยตัวเอง และเป็นสิ่งที่คุณควรรู้คร่าว ๆ ว่าค่าโอนบ้าน มีวิธีการคิดยังไง เพื่อให้สามารถเตรียมพร้อมเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องจ่ายได้ โดยการคำนวณค่าโอนที่ดิน สำหรับจ่ายให้กับกรมที่ดิน จะสามารถทำได้ ดังนี้

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้าน:

สมมติว่าซื้อบ้านในราคา 1,000,000 บาท

• ค่าธรรมเนียมการโอน:

1,000,000 บาท × 2% = 20,000 บาท

• ค่าจดจำนอง:

หากผู้ซื้อขอสินเชื่อเต็มจำนวน 1,000,000 บาท ค่าจดจำนองคือ 1,000,000 บาท × 1% = 10,000 บาท

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ:

หากผู้ขายถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ 1,000,000 บาท × 3.3% = 33,000 บาท

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:

คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

• ค่าอากรแสตมป์:

หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องชำระค่าอากรแสตมป์ 1,000,000 บาท × 0.5% = 5,000 บาท

หมายเหตุ:

สำหรับค่าโอนบ้าน 2567 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งนี้รอการประกาศขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ 2568 ต่อไป

ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ค่าโอนบ้านส่วนไหน ใครต้องจ่ายบ้าง

การทำความเข้าใจว่าโอนบ้านเสียค่าอะไรบ้าง และใครจะต้องจ่ายส่วนไหนบ้าง เป็นอีกหนึ่งส่วนที่มีความสำคัญ และช่วยให้คุณเตรียมความพร้อมได้ดี ซึ่งโดยสรุปแล้วผู้ที่ต้องรับผิดชอบส่วนต่าง ๆ ในค่าใช้จ่าย จะมีรายละเอียด ดังนี้

ในการซื้อขายบ้านค่าโอนบ้าน เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องรับผิดชอบร่วมกัน หรืออาจตกลงแบ่งสัดส่วนกันตามความเหมาะสม โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ที่โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งกันคนละครึ่ง หรือบางกรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจรับผิดชอบทั้งหมด ในขณะที่ค่าจดจำนองจะเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ หากขอสินเชื่อบ้านจากธนาคาร และเป็นหนึ่งในส่วนหลัก ๆ ที่ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องจ่ายด้วยตัวเอง

สำหรับค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยปกติผู้ขายมักเป็นผู้รับผิดชอบ แต่สำหรับค่าอากรแสตมป์ผู้ขายจะได้รับการยกเว้น หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งคำนวณตามอัตราภาษีแบบขั้นบันได จะขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ และหากผู้ขายถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี นับจากวันที่ได้มา จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละส่วน เพื่อให้เกิดความยุติธรรมมากที่สุด

ค่าโอนบ้าน ค่าใช้จ่ายจำเป็นสำหรับคนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด

การโอนค่าบ้านคือการส่งมอบกรรมสิทธิ์บ้านอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งมีขั้นตอนสำคัญคือ การเตรียมและตรวจสอบเอกสาร การชำระเงิน และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียด ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

และอย่างที่ได้กล่าวไปในช่วงต้น เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายหลายส่วนที่ต้องเตรียมไว้นอกเหนือจากค่าบ้าน สำหรับใครที่กำลังมองหาแหล่งเงินสำรองหรือเงินฉุกเฉิน ขอแนะนำบัตรกดเงินสด KTC PROUD ที่ให้ความคล่องตัวทุกการใช้จ่าย ไม่ว่าจะเบิกถอนเงินผ่าน ATM ได้ 24 ชั่วโมง โอนเงินผ่านแอป สะดวกทุกที่ ทุกเวลา หรือจะรูดซื้อ และผ่อนสินค้า 0% ก็สะดวก ทั้งที่ร้านค้า และออนไลน์ที่ร่วมรายการ สมัครง่าย อนุมัติไว เงินเดือน 12,000 บาท ก็สมัครได้

*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนได้ตามกำหนด จะได้ไม่เสียดอกเบี้ย 20%-25% ต่อปี

บริหารเงินให้พร้อมใช้จ่ายทุกเรื่องจำเป็นด้วยบัตรกดเงินสด KTC PROUD