โฉนดที่ดินมีกี่แบบ ? ก่อนซื้อ-ขาย จำนองหรือโอนต้องรู้อะไรบ้าง ?

ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่าและมีจำกัด จึงต้องมีการจดทะเบียน หรือถือครองเอกสารสิทธิ์ เพื่อยืนยันสิทธิ์ หรือแสดงความเป็นเจ้าของ ข้อดีของการมีที่ดิน คือเราสามารถเปลี่ยนเป็นเงิน โดยการซื้อ-ขาย หรือจำนอง เป็นหลักประกันการชำระหนี้ได้ตามกฎหมาย ทั้งยังเหมาะกับการลงทุนในระยะยาว อย่างไรก็ดี ควรศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ เพื่อความปลอดภัย KTC ได้รวบรวมเรื่องต้องรู้เกี่ยวกับ โฉนดที่ดินมีกี่แบบ? ก่อนซื้อ-ขาย จำนอง หรือโอนต้องรู้อะไรบ้าง? มาให้แล้ว

ตัวอย่างเอกสารโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินครุฑแดง คืออะไร ?

โฉนดที่ดินครุฑแดง หมายถึง โฉนดที่ดินประเภทที่มีการรับรองว่าเจ้าของมีสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินอย่างสมบูรณ์แบบ นับเป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีความสมบูรณ์มากที่สุด เจ้าของโฉนดที่ดินครุฑแดงสามารถทำการจำหน่าย จ่ายโอน ซื้อขาย จำนองได้ตามกฎหมาย นอกจากโฉนดครุฑแดงแล้ว ยังมีโฉนดที่ดินประเภทอื่นๆ ที่ควรรู้ ได้แก่

โฉนดที่ดินมีกี่แบบ?

โฉนดที่ดินมี 4 แบบ แยกตามสีครุฑที่ปรากฏในโฉนด ซึ่งมีความหมายแตกต่างกัน คือ

• โฉนดที่ดินครุฑแดง คือโฉนดที่ผู้ครอบครองจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 100% ทั้งใช้ทำกิน อยู่อาศัย หรือโอนซื้อขายได้โดยถูกต้องตามกฎหมาย
• โฉนดที่ดินครุฑเขียว ความจริงแล้วไม่ใช่โฉนดที่ดิน เพราะผู้ครอบครองไม่ได้กรรมสิทธิ์ จึงซื้อขายไม่ได้ แต่จำนองได้ และสามารถนำไปยื่นเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ในอนาคต (เมื่อรัฐประกาศ)
• โฉนดที่ดินครุฑดำ ไม่ใช่โฉนดที่ดินเช่นเดียวกัน แต่ใช้เป็นหนังสือการรับรองทำประโยชน์ในที่ดิน แต่ยังไม่ได้มีการรับรองอย่างเป็นทางการ และไม่มีรังวัดที่แน่นอน ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซื้อขายไม่ได้ในทางกฎหมาย
• โฉนดที่ดินครุฑน้ำเงิน เป็นโฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้สำหรับผู้ที่มีฐานะยากจน เพื่อใช้ทำการเกษตร (ส.ป.ก. 4-01) ไม่สามารถนำไปทำประโยชน์อย่างอื่นได้ซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นไม่ได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม

ก่อนการซื้อขายต้องตรวจสอบสถานะของที่ดินและตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน มีกี่ประเภท?

นอกจากโฉนดที่ดินที่กล่าวมาแล้ว เอกสารสิทธิ์ในที่ดินยังแบ่งออกเป็น 5 ประเภท ดังนี้

1. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) คือหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนได้ครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (ปัจจุบันไม่มีการแจ้งออก ส.ค.1 แล้ว) ซึ่งเป็นเพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎร ดังนั้น ตามกฎหมายที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงโอนให้กันได้ง่ายๆ แค่แสดงเจตนาสละการครอบครอง พร้อมส่งมอบให้ผู้อื่นไปเท่านั้น (ไม่ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่) ใครมี ส.ค.1 อาจมีสิทธิ์นำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ในอนาคต

2. ใบจอง (น.ส.2) คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ใบจองจะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเปิดให้จับจองเป็นคราวๆ ในแต่ละท้องที่ ที่ดินที่มีใบจองจะโอนให้แก่คนอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว แบ่งได้ 3 ชนิดคือ

• น.ส.3 - ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
• น.ส.3 ก - ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
• น.ส.3 ข - ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยรัฐมนตรีประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ดังนี้ เจ้าพนักงานที่ดินจึงเป็นผู้ออกให้

4. โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน รวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ได้ทำประโยชน์แล้ว

5. ใบไต่สวน (น.ส.5) คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ทั้งนี้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

ข้อควรรู้ก่อนซื้อ-ขายโอนที่ดิน

1. ตรวจสอบสถานะของที่ดิน ก่อนการซื้อขายหรือโอนที่ดิน ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือเอกสารอื่นๆ ว่าเป็นเอกสารที่ถูกต้องและเจ้าของมีสิทธิ์ในการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ โดยสามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน เลือกเมนู “ตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดิน” กรอกข้อมูลที่เกี่ยวข้อง เช่น หมายเลขโฉนดที่ดิน หรือติดต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อขอข้อมูลโฉนดที่ดิน เช่น รายละเอียดโฉนดที่ดิน หมายเลขโฉนด ขนาดและตำแหน่งของที่ดิน ชื่อเจ้าของที่ดิน ประวัติการโอนกรรมสิทธิ์ การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ และข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน
2. โดยติดต่อที่สำนักงานที่ดิน
3. ระวังการซื้อ-ขายโอนที่ดินที่กฎหมายไม่อนุญาต เพราะจะทำให้เป็นโมฆะ เช่น ส.ป.ก. 4-01 (ครุฑสีแดง/ครุฑสีน้ำเงิน), เอกสารที่ดิน น.ส. 2 (ใบจอง), ที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่ดิน สทก. สิทธิ์ทำกิน
4. ตรวจสอบการถูกจำนอง ควรตรวจสอบว่าที่ดินนั้นมีภาระการจำนองหรือไม่ โดยเช็กจากหมายเลขโฉนดที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่าไม่มีภาระหนี้สิน หรือข้อจำกัดอื่นๆ เช่น สิทธิ์อาศัย สิทธิ์เก็บกิน ภาระจำยอม หรือสิทธิ์เหนือพื้นดิน เป็นต้น
5. ตรวจสอบข้อมูลการใช้ประโยชน์ที่ดิน ควรตรวจสอบว่าที่ดินนั้นได้รับการใช้ประโยชน์ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ เช่น การทำประโยชน์ในพื้นที่เกษตรกรรม หรือพาณิชยกรรม
6. การเซ็นสัญญา ควรมีการเซ็นสัญญาที่ถูกต้องและชัดเจน สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (กรมที่ดิน) เท่านั้น จึงถูกต้องและมีผลบังคับตามกฎหมาย

เรื่องของโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน เป็นเรื่องที่ต้องศึกษาให้ละเอียดและทำความเข้าก่อนซื้อขายหรือลงทุน พร้อมวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นค่ามัดจำ ค่าธรรมเนียมการโอน หรือค่าใช้จ่ายในการสำรวจพื้นที่ เพิ่มความคล่องตัวด้วยบัตรเครดิต KTC ใช้จ่ายสะดวก พร้อมรับสิทธิประโยชน์จากคะแนน KTC FOREVER และยังสามารถเปลี่ยนยอดชำระรายการซื้อสินค้า/บริการของเดือนถัดไปเป็นยอดผ่อนชำระได้ ด้วยอัตราดอกเบี้ย 0.74% สูงสุด 10 เดือน ง่ายๆ ผ่านแอป KTC Mobile ให้คุณบริหารค่าใช้จ่ายได้อย่างลงตัว นอกจากนี้ยังได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมจากการใช้จ่ายผ่านบัตรฯ สมัครง่าย อนุมัติไว ไม่ต้องไปธนาคารก็สมัครบัตรเครดิต KTC ได้ตลอด 24 ชั่วโมง

ใช้จ่าย คุ้มค่า นึกถึงบัตรเครดิต KTC