สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร? คนจะซื้อบ้านต้องรู้!

ทุกคนอาจรู้จักสัญญาซื้อขายกันเป็นอย่างดี เพราะนี่คือเอกสารสำคัญที่ใช้ในการระบุรายละเอียดของซื้อขายสินค้าต่าง ๆ แต่รู้หรือไม่ว่ายังมีเอกสารอีกชนิดหนึ่งที่มีชื่อเรียกคล้ายกันคือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งใช้ประกอบการซื้อ-ขายบ้านและอสังหาริมทรัพย์

หลายคนได้ยินแล้วอาจสงสัยว่า ทำไมต้องมี “จะ” บทความนี้ KTC ขอชวนทุกคนมาทำความรู้จักว่าสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไรกันแน่, มีความสำคัญอย่างไร, มีกี่ประเภท แล้วจะได้ใช้งานตอนไหน พร้อมแนะนำรายละเอียดการทำสัญญาชนิดนี้อย่างถูกต้อง คนที่กำลังจะซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ห้ามพลาด

เลือกอ่านตามหัวข้อ

• สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร
• สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างจาก สัญญาซื้อขาย อย่างไร
• สัญญาจะซื้อจะขาย มีกี่ประเภท อะไรบ้าง
• ประโยชน์ของสัญญาจะซื้อจะขาย
• ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุข้อมูลอะไรบ้าง
• เตรียมความพร้อมก่อนซื้อบ้าน ด้วยการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร มีความสำคัญอย่างไรบ้าง?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ รูปแบบของสัญญาการซื้อขายประเภทหนึ่ง หรือเรียกอีกนัยว่าเป็นคำมั่นสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ถูกใช้เพื่อเป็นการตกลงกันว่าจะมีการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กันและกันอย่างแน่นอนในอนาคต สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นเหมือนหนังสือที่แสดงถึงการให้คำมั่นสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรในการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ที่จะเกิดขึ้นในภายภาคหน้า แต่ยังไม่ได้เป็นการมอบกรรมสิทธิ์ใด ๆ ให้กับผู้ซื้อ ณ ตอนที่ทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นมา

สัญญาประเภทนี้นิยมใช้ประกอบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ซึ่งมีราคาสูงและต้องใช้เวลาในการเดินเรื่องเกี่ยวกับการยื่นกู้นาน นอกจากนี้ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายยังสามารถใช้เป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาได้อีกด้วย

สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างจาก สัญญาซื้อขาย อย่างไร

ปกติแล้ว ในการซื้อขายบ้าน, คอนโด, ที่ดิน หรืออสังหารัมทรัพย์อื่น ๆ จะต้องใช้ทั้ง สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายร่วมกัน ซึ่งความแตกต่างของสัญญาทั้ง 2 ฉบับนี้หลัก ๆ แล้วคือช่วงเวลาในการใช้งานนั่นเอง

สัญญาจะซื้อจะขายจะถูกใช้ในขั้นตอนเริ่มต้นของการซื้อขาย ยกตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อสนใจจะซื้อบ้านหรือคอนโดห้องนี้อย่างแน่นอน พร้อมกับวางเงินจองตามที่ผู้ขายกำหนดไว้แล้ว ขั้นตอนนี้ผู้ขายจะจัดทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐานและเป็นคำสัญญาว่าทั้งสองฝ่ายจะมีการซื้อขายบ้านหรือคอนโดที่จองไว้อย่างแน่นอนเมื่อผู้ซื้อยื่นกู้ผ่าน

สัญญาซื้อขาย จะถูกใช้ในขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายทรัพย์สิน เช่น สัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาซื้อขายที่ดิน รวมถึงสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ซึ่งสัญญาเหล่านี้จะถูกทำขึ้นในวันที่ผู้ขายตกลงโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อหลังจากที่ยื่นกู้ผ่านแล้ว หรือมีความพร้อมในการซื้อทันที ในการเขียนสัญญาซื้อขาย หากเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปทำสัญญาซื้อขายที่ดิน ณ สำหนักงานกรมที่ดินในเขตพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อ ซึ่งจะมีผลทันทีที่ลงนามในสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขาย มีกี่ประเภท อะไรบ้าง

โดยทั่วไปแล้วสัญญาจะซื้อจะขายมีอยู่ด้วยกัน 2 ประเภท ตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อขายกัน ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เป็นสัญญาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายทำขึ้นร่วมกันในกรณีที่มีการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินหรือซื้อขายเฉพาะที่ดินเปล่า ในสัญญาต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) และหากเป็นการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินก็จะต้องระบุรายละเอียดของบ้านให้ชัดเจนร่วมด้วย สัญญาจะซื้อจะขายประเภทนี้มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้สั้น ๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาที่เพียงพอสำหรับการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารและอนุมัติการกู้ซื้อ

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดและสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เป็นสัญญาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายทำขึ้นร่วมกันในกรณีที่มีการซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด ในสัญญาจะต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) ระบุห้องที่ทำการซื้อขาย รวมถึงรายละเอียดต่าง ๆ ของโครงการ สำหรับระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จก็อาจมีการกำหนดระยะเวลาการโอนไว้ 1-2 ปี หรือประมาณ 12-24 เดือน แต่ถ้าเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วก็มักจะระบุระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ประมาณ 1-3 เดือน ใกล้เคียงกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

อ่านเพิ่มเติมก่อนเลือกซื้อคอนโดได้ที่ : ผ่อนคอนโด

ประโยชน์ของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายมีประโยชน์ในฐานะหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงทำร่วมกันว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนในอนาคต ในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ฝ่ายที่เสียหายสามารถใช้หนังสือสัญญาฉบับนี้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องเพื่อบังคับให้เกิดการซื้อขายขึ้นตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุข้อมูลอะไรบ้าง

การทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องทำด้วยความรอบคอบและรัดกุม แม้ว่าจะเป็นเพียงสัญญาที่บ่งบอกถึงเจตนาของการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต แต่ตัวสัญญาถือเป็นเอกสารสำคัญที่มีผลทางกฎหมายเช่นกัน โดยในหนังสือจะซื้อจะขายจะต้องมีรายละเอียดเบื้องต้นดังนี้

• ทรัพย์สินที่จะซื้อขาย : เป็นส่วนสำคัญที่สุดในสัญญา จำเป็นต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้เป็นการตกลงกันว่าจะซื้อขายสินทรัพย์อะไร และมีรายละเอียดเป็นอย่างไรบ้าง อาทิ ขนาดพื้นที่, ลักษณะของตัวอาคาร, จำนวนชั้น หรือจำนวนห้อง เป็นต้น
• ราคาที่ตกลงซื้อขายและวิธีชำระ : เป็นส่วนที่ระบุรายละเอียดของราคาทรัพย์สินที่จะซื้อขายกันและวิธีการชำระเงิน ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยว ราคา 5 ล้านบาท วางเงินมัดจำล่วงหน้า 1 ล้านบาท ผ่อนชำระเป็นงวด งวดละ 50,000 บาท
• ชื่อของคู่สัญญา : ระบุชื่อ-นามสกุลของผู้ซื้อและชื่อ-นามสกุลของผู้ขาย ในกรณีเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโด ผู้ขายอาจเป็นบริษัทเจ้าของโครงการ หากเป็นการซื้อขายที่ดินเปล่า ผู้จะขายต้องเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และมีชื่อ-นามสกุลอยู่ในโฉนดผืนนั้น
• ภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ : เป็นส่วนที่กำหนดว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกิดขึ้นในกระบวนการซื้อขาย โดยทั่วไปแล้วผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ ส่วนผู้ขายจะต้องรับผิดชอบภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
• เวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ : เป็นการระบุช่วงเวลาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ สามารถระบุวันที่ที่แน่นอนในสัญญาได้ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อยื่นกู้ซื้อบ้านผ่าน หรือโอนกรรมสิทธิ์ทันทีที่คอนโดสร้างเสร็จและพร้อมให้ย้ายเข้าอยู่อาศัย เป็นต้น
• เงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา : เป็นการระบุเงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา มีไว้เพื่อเพิ่มความหนักแน่นในการบังคับใช้สัญญาจะซื้อจะขาย เช่น หากผู้ซื้อผิดสัญญา บ่ายเบี่ยง ไม่ยอมซื้อบ้านหลังที่ได้ตกลงกันไว้ ผู้ขายสามารถฟ้องร้องบังคับตามกฎหมายได้ เป็นต้น
• ลงชื่อคู่สัญญาและพยาน : หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายจะมีความสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการลงชื่อผู้ซื้อและผู้ขายในสัญญา พร้อมพยานรับทราบฝ่ายละ 1 คน หลังจากลงชื่อแล้ว สัญญาจะถูกจัดทำขึ้น 2 ฉบับ โดยทั้ง 2 ฉบับจะต้องมีรายละเอียดที่ตรงกัน และจะมอบให้คู่สัญญาเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ

เตรียมความพร้อมก่อนซื้อบ้าน ด้วยการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

บ้านถือเป็นแรงบันดาลใจชั้นดีที่คอยกระตุ้นให้คนอยากประสบความสำเร็จเพื่อมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่การจะซื้อบ้านสักหลังต้องมีการเตรียมความพร้อมให้ดี ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นเอกสารสำคัญอีกหนึ่งชิ้นที่เป็นการรับประกันว่าคุณจะซื้อบ้านหลังที่เล็งเอาไว้อย่างแน่นอนในอนาคต และยังเป็นการป้องกันคนอื่นมาซื้อตัดหน้าไประหว่างที่กำลังยื่นเรื่องขอกู้ซื้อบ้านอยู่ เป็นการสร้างความมั่นใจต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เปรียบเสมือนหลักประกันอีกหนึ่งอย่างในชีวิตก่อนจะซื้อบ้านหลังแรกเป็นของตัวเอง 

อย่างไรก็ตาม ชีวิตคนเรามักมีความไม่แน่นอนเกิดขึ้นอยู่เสมอ โดยเฉพาะเรื่องเงินที่อยู่ ๆ ก็อาจจะมีเรื่องฉุกเฉินให้ต้องใช้เงินเร่งด่วน เช่น เจ็บป่วยหนักจนต้องเข้าโรงพยาบาล, ใช้เป็นค่ารักษาพยาบาลให้คนใกล้ตัว, หมุนเงินไม่ทัน หรือขาดสภาพคล่องจนเงินไม่พอใช้ หากคุณกำลังประสบปัญหาเรื่องการเงิน หรือมีความจำเป็นต้องใช้เงินเร่งด่วน สามารถสมัครบัตรกดเงินสด KTC PROUD ไว้เป็นตัวช่วยเรื่องการเงินของคุณ บัตรเดียวสามารถรูดช้อปที่ร้านค้าและช้อปออนไลน์ได้ทั่วโลก โอนเงินผ่านแอปพลิเคชัน KTC Mobile ได้ตลอด 24 ชั่วโมงพร้อมรับเงินทันที กดเงินสดได้ที่ตู้ ATM ทั่วไทย และผ่อนชำระสินค้าหรือบริการ ดอกเบี้ย 0% นานสูงสุด 24 เดือน (เฉพาะร้านค้าที่ร่วมรายการ) สมัครง่าย ไม่ต้องมีคนค้ำประกัน อัตราดอกเบี้ยต่ำ พร้อมสิทธิพิเศษดี ๆ อีกมากมาย ให้บัตรกดเงินสด KTC PROUD เป็นตัวช่วยคลี่คลายความกังวลทางการเงินของคุณ

*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ย 25% ต่อปี

สมัครบัตรกดเงินสด KTC PROUD ไว้ใช้ยามฉุกเฉิน