ค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนองปี 2568 หลังลดค่าธรรมเนียมพร้อมทุกข้อควรรู้

การซื้อขายหรือโอนที่ดินเป็นธุรกรรมสำคัญที่มีค่าใช้จ่ายหลายรายการ สำหรับค่าโอนที่ดิน 2568 นี้ รัฐบาลได้มีนโยบายลดค่าธรรมเนียมเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ทำให้ผู้ที่ต้องการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินควรทราบข้อมูลล่าสุด โดยบทความนี้ จะอธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับค่าโอนที่ดิน ค่าจดจำนอง และข้อมูลสำคัญต่างๆ ที่ควรรู้

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร ?

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องชำระให้กับกรมที่ดินเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยทั่วไปจะเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1%

ซึ่งนอกจากค่าธรรมเนียมในการโอนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายส่วน ได้แก่ ค่าคำขอโอนที่ดิน ค่าอากร ค่าพยาน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าจดจำนองประกอบไปด้วยอะไรบ้าง ?

ค่าจดจำนอง เป็นค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเรียกเก็บกับผู้ที่กู้ซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโดกับทางธนาคาร โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 1% ของมูลค่าจำนอง หรือของยอดเงินกู้ทั้งหมด แต่อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท แต่กรณีซื้อด้วยเงินสด จะไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง

นอกจากนี้ ยังมีค่าอากรด้วย โดยเรียกตามราคาจำนองหรือยอดกู้ยืมทุก 2,000 บาท และเศษ เสียค่าอากร 1 บาท (ถ้าจำนองกับธนาคารอาจต้องชำระที่ธนาคาร แต่ถ้าจำนองกับนายทุนเอกชนอาจต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน)

อัพเดท 2568 ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%

สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีเงื่อนไขดังนี้:

• ราคาซื้อขาย, วงเงินจำนอง และราคาประเมินกรมที่ดิน ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภท:
• บ้านเดี่ยว
• บ้านแฝด
• ทาวน์เฮาส์ (บ้านแถว)
• อาคารพาณิชย์
• ห้องชุด (คอนโดมิเนียม)
• ต้องเป็นการซื้อ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือ ห้องชุด โดยโอนและจดจำนอง พร้อมกัน
• ผู้ซื้อ ต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ระยะเวลาบังคับใช้: ตั้งแต่วันที่กฎหมายมีผลใช้บังคับ ถึง 30 มิถุนายน 2569
• หากเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่งไม่เข้าเกณฑ์ จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ตามมาตรการนี้

เงื่อนไขการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เฉพาะผู้ขาย)
โดยปกติ ผู้ขายบ้านจะต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หาก:

• เป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพื่อกำไร
• เป็นบุคคลธรรมดาที่ขายบ้านภายใน 5 ปี นับจากวันที่ได้มา
• หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย ไม่ถึง 1 ปี

แต่หาก:

• ครอบครองทรัพย์สิน เกิน 5 ปี
• และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปี

จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องชำระ ค่าอากรแสตมป์ แทน

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

การโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งเป็นบุตรที่บิดา-มารดาจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย มีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

โอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย คือ บิดา-มารดาไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือปู่ย่า ตา ยาย ให้หลาน มีค่าใช้จ่ายดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาทุนทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ จากราคาประเมิน

วิธีการชำระค่าธรรมเนียม กรมที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน จ่ายบัตรเครดิต ได้ไหม? ปัจจุบัน กรมที่ดิน ได้เพิ่มช่องทางรับชำระค่าธรรมเนียมผ่านเครื่อง EDC ให้ชำระค่าธรรมเนียมที่ดินทางอิเล็กทรอนิกส์ 100% “ทุกสำนักงานทั่วไทย” ชำระง่าย ปลอดภัย ไม่ต้องใช้เงินสด โดยสามารถชำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรที่ดิน ด้วยบัตรเดบิต บัตรเครดิต หรือจะสแกนจ่าย QR CODE ผ่าน Mobile Banking ของทุกธนาคาร

ประเภทบัตรและค่าธรรมเนียมบริการ

สำหรับสำนักงานที่ดินในเขต กทม.

• บัตร ATM และ Visa Debit ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
• บัตร Corporate Card ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
• บัตรเครดิต KTC Visa/Master 1% ของยอดชำระเงิน/รายการ
• บัตรเครดิต และ บัตรเดบิต Visa/Master ต่างธนาคาร 1% ของยอดชำระเงิน/รายการ

สำหรับสำนักงานที่ดินในเขตต่างจังหวัด

• บัตร ATM และ Visa Debit ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ
• บัตร Corporate Card ธนาคารกรุงไทย 15 บาท/รายการ

กรมที่ดินเปิดให้ประชาชนซื้อ-ขาย สามารถโอนที่ดินออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ได้แล้ว

ที่ดิน มรดก ต้องโอนภายในกี่ปี ?

ตามกฎหมายไทย ไม่มีกำหนดระยะเวลาบังคับในการโอนที่ดินมรดก อย่างไรก็ตาม เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต ควรดำเนินการโอนมรดกโดยเร็วที่สุดหลังจากเจ้าของมรดกเสียชีวิต

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน 2568 

กรณีบุคคลธรรมดา

1. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
2. หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
3. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
5. สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
6. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

กรณีนิติบุคคล

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6. หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน
7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
8. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขายกรมที่ดิน ?

สำหรับระยะเวลาในการดำเนินการโอนที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับปริมาณผู้ใช้บริการ ณ สำนักงานที่ดินในแต่ละวัน โดยกระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาประมาณ 1 - 2 ชั่วโมง โดยมีขั้นตอนการโอน ดังนี้

1. กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน
2. นำคำขอและเอกสารยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อผ่านการตรวจสอบเอกสารแล้ว เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน
3. เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนที่ดินจะต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
4. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดราคาค่าโอนที่ดินแล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
5. ให้นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง
6. ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จรับเงินสีฟ้าจากผู้ขาย (ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา)
7. เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์

โอนที่ดินออนไลน์ได้ไหม ?

ปัจจุบันนี้ กรมที่ดินเปิดให้ประชาชนซื้อ-ขาย โอนที่ดินออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน e-QLands ในจำนวน 20 จังหวัด 139 สำนักงานทั่วประเทศ ดังนี้

1. กรุงเทพมหานคร
2. อุบลราชธานี
3. บึงกาฬ
4. หนองคาย
5. เชียงใหม่
6. สงขลา
7. สิงห์บุรี
8. ขอนแก่น
9. เพชรบุรี
10. นนทบุรี
11. ปทุมธานี
12. สมุทรปราการ
13. ฉะเชิงเทรา
14. นครนายก
15. นครปฐม
16. ชลบุรี
17. ระยอง
18. จันทบุรี
19. ตราด
20. นครราชสีมา

เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะในช่วงที่ต้องรับมือกับค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่อย่างการโอนที่ดิน บัตรเครดิต KTC นับว่าเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ช่วยให้คุณจัดการค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ และช่วยเพิ่มความคล่องตัวทางการเงินมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน สมัครบัตรเครดิต KTC ผ่านทางออนไลน์ได้ง่ายๆ วันนี้ ตลอด 24 ชั่วโมง

ใช้จ่าย คุ้มค่า นึกถึงบัตรเครดิต KTC